Hòi : Tôi có mua một mảnh đất (86m2 trong diện tích cả mảnh 230m2). Nhưng mảnh đất đó đang thế chấp ngân hàng nên hai bên mua và bán đã làm biên bản thỏa thuận mua bán, có nội dung khi đến hết hạn phải trả ngân hàng, bên bán phải có trách nhiệm lấy sổ đỏ ra và tách sổ sang tên cho bên mua.
Vậy xin hỏi khi quá hạn mà người bán không thanh toán được cho ngân hàng thì xử lý thế nào? Tôi phải làm những gì? Xin cảm ơn
Trả lời:
Khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì người đó có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 348 và Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005, trong đó có nghĩa vụ: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, việc mua bán mảnh đất đang được thế chấp đấy chỉ có thể thực hiện trong trường hợp bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý.
- Xử lý tài sản thế chấp
Điều 355 Bộ luật dân sự 2005 quy định về xử lý tài sản thế chấp như sau: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.”
Điều 336 BLDS 2005 quy định: “Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.”
Điều 338 BLDS 2005 quy định về thanh toán tiền bán tài sản cầm cố:
“Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.”
Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp khi hết hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được thực hiện giống như trường hợp xử lý đối với tài sản cầm cố. Cụ thể: Khi hết hạn, mảnh đất trên sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của ngân hàng với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ, trong đó ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước. sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ mà còn thừa thì bên cầm cố được nhận, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.
Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý dẫn đến 2 bên không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền bạn đã giao, nếu 2 bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết.
(Công ty Luật Minh Gia)