Gần đây bố tôi có ý định làm nhà, hỏi ra mới biết 2 mảnh đất đã được gộp thành 1, sổ đỏ đứng tên chú tôi. Xin hỏi bên địa chính làm vậy là đúng hay sai? Bố mẹ tôi muốn lấy lại được sổ đỏ thì thủ tục như thế nào? Cảm ơn luật sư.
hoanhan@yahoo...
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội
Thứ nhất, cần khẳng định việc mua bán nhà trong trường hợp trên không có giá trị pháp lý nên không làm phát sinh bất cứ quyền hay nghĩa vụ nào từ việc mua bán trên. Vì, căn cứ theo quy định tại điều 450 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên hợp đồng mua bán của bạn không đáp điều kiện về hình thức nên vô hiêu theo quy định tại điều 134, 450 Bộ luật dân sự 2005.
Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
Thứ hai, bạn không cung cấp rõ thông tin về người đứng tên trên sổ đỏ nên trường hợp của bạn có thể có hai trường hợp sau:
- Trường hợp sổ đỏ mang tên ông bà bạn: trong trường hợp này, ông bà bạn có quyền trong việc gộp thửa và tặng cho quyền sử dụng đất cho chú bạn.
- Trường hợp sổ đỏ mang tên bố mẹ bạn: Việc hợp thửa phải thực hiện theo thủ tục tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ – CP định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT - BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Chỉ bố mẹ bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có thể thực hiện hoặc nếu ông bà bạn thực hiện việc hợp thửa sang tên cho người khác thì cần phải có sự ủy quyền và sự đồng ý của cha mẹ bạn .
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
“11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:
a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”
Như vậy, ở trường hợp này không đúng với quy định của pháp luật nếu không có sự ủy quyền của cha mẹ bạn. Bố mẹ bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân xã phường để được hòa giải quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013.
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
(CafeLand kết hợp Công ty luật TNHH Đức An)