Là nhân viên tư vấn luật cho một công ty bảo hiểm, ông Tuân chia sẻ: “Khoản tiền tích cóp cũng được hơn 2 tỷ đồng và đang nhàn rỗi. Nó đã giúp tôi đầu tư có lãi ở 4 suất căn hộ dự án tại Tam Trinh và Hồ Tùng Mậu từ trong năm. Theo tôi, hạng mục đầu tư vào căn hộ diện tích dưới 90m2, giá bán dưới 2 tỷ đồng sẽ ổn nhất trong năm nay”.
Từng nếm nhiều quả đắng do “mua suất, ôm sàn” thời gian 2010-2012, Phó giám đốc của một công ty truyền thông ở Quận Đống Đa tên P.Dũng (45 tuổi) đưa ra phân tích rất cẩn trọng và bài bản. Theo ông Dũng, kiếm lãi nhanh chỉ sau khoảng vài tháng tới 1 năm như ông Tuân không nhiều. Đa số các nhà đầu tư bậc trung (có quy mô tài chính chỉ dưới 3 tỷ đồng) đã không còn lựa chọn chung cư kiểu “con nhà nghèo” và lướt sóng nhanh (ngay tại phiên mở bán). Giờ đây họ xây dựng chiến lược ít nhất cũng trong 5 năm vì cho rằng chung cư đã bắt đầu bão hòa, và bị đất nền, đất ngoại vi nội đô “soán ngôi” nhờ quy hoạch thần tốc.
Ông Dũng cũng phân tích thêm, cho dù sức mua được cải thiện nhờ ngân hàng sẵn sàng mở hầu bao nhưng cũng không thể nào “bắt” kịp nguồn cung trong tương lai gần. Quỹ đất và chiều cao trong nội đô rõ ràng đã bị giới hạn, giới tạo lập chắc chắn phải “khai khẩn” vùng ngoại vi, chí ít cũng phải là khu vực vành đai 2,5, vành đai 3, thậm chí là vành đai 4.
...hay thổ cư?
Đầu tư vào chung cư, với tiền sẵn có khoảng 3 tỷ đồng (phổ biến trong giới) dù sao cũng có đáp số tạm hài lòng với cách làm “cổ truyền”: mua và cho thuê. Tuy vậy, phương pháp nhặt tiền lẻ này được rất ít dân kinh doanh lựa chọn.
“Nếu mua rồi cho thuê được ngay với giá tối thiểu khoảng 10 triệu đồng/tháng thì cũng phải săn được căn hộ thuộc các dự án cỡ TimesCity, Royal City, Meko 102 Trường Chinh hay …Hapulico Complex. Nhẩm tính, sau 5 năm cho thuê ổn định cũng chỉ thu được khoảng 600 triệu đồng. Thế nhưng chi phí cơ hội của dòng tiền phải kể đến như trượt giá bất động sản, thuế thu nhập, khấu hao công trình... Khi đó, giá giao dịch của căn hộ đó trước sức cạnh tranh của toàn phân khúc đã ra hàng, không thể không giảm sâu.” – một nhà đầu tư vừa phải bán cắt lỗ 1 căn hộ ở Sakura Tower và Hei Tower phân tích.
Sản phẩm chung cư kém sức hấp dẫn với giới kinh doanh địa ốc còn nằm ở góc nhìn cộng đồng. Đó là tốc độ khấu hao công trình nhanh (so với chung cư tập thể cũ – PV). Thậm chí, không ít chung cư cũng có tiếng tăm về chất lượng nhưng đã gặp sự cố khi mới đi vào hoạt động không lâu. Vấn đề chất lượng công trình chung cư thực sự đang rất "nóng" khi được Luật hóa…Đấy là chưa kể những bất cập khác về dịch vụ, thang máy, điện nước rồi an ninh, bảo trì...
Chung cư trước nay chưa từng được gửi trọn niềm tin an cư, tốc độ tăng giá còn gặp ngay trở ngại về sức cung. Trong khi đó, nguồn lợi thu về (nhờ cho thuê) cũng chỉ tầm tầm với gửi tiết kiệm dài hạn (với kỳ hạn 60 tháng thì mỗi tháng cũng hưởng lãi chí ít 15 triệu đồng theo lãi suất 6% tạm tính)... Đọc vị được điều này, không ít “trùm đầu tư” quyết định chuyển hướng về thổ cư.
Quy hoạch định hình và việc triển khai thực hiện được đẩy nhanh tại các cấp khiến nhiều khu vực tại Hà Nội “thay da đổi thịt” một cách chóng mặt. Phía Tây Hà Nội (địa bàn huyện Từ Liêm cũ chiếm đa số), nơi của hàng loạt dự án chung cư mới được tái sinh đã chẳng còn hấp dẫn như 2 năm trước vì nhà đầu cơ đã săn lùng từng vuông đất thổ cư đẹp. Trong khi đó, Dương Nội (Hà Đông), Ngọc Thụy (Long Biên), Thịnh Liệt (Hoàng Mai) hay “chân trời mới” ở trục Nhật Tân – Tây Hồ Tây đang được dự đoán sẽ nóng dần, nhất là những mảnh đất tối thiểu khoảng 50m2, ô tô đỗ cửa….