Gia đình tôi được cấp sổ đỏ 1 thửa đất tại Tổ 17, phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên. Để vay vốn ngân hàng, tôi đã làm thủ tục thế chấp sổ đỏ, tuy nhiên được hồi đáp là do khu đất này nằm trong dự án quy hoạch khu dân cư nên không được thế chấp. Vậy, quy định cụ thể về vấn đề này là gì?
Ông Nguyễn Văn Trung (P. Thịnh Đán, TP Thái Nguyên)
Trả lời
Khoản 1 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất nằm trong khu vực quy hoạch ghi rõ:
Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.
Các điều kiện để quyền sử dụng đất được phép giao dịch cũng được quy định trong điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Khoản 2 và 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ về quyền của người sử dụng đất khi đất đai nằm trong vùng quy hoạch:
- Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai.
Qua đó có thể thấy, nếu căn cứ vào quy định của Luật Đất Đai thì việc quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch nhưng nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Cụ thể sẽ được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên
(Theo Chính phủ)