Câu hỏi
Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi: Năm 2009 tôi có mua một căn hộ chung cư giá rẻ của nhà hàng xóm ( anh em họ) tôi đã trả tiền đầy đủ nhưng không có viết giấy và không mời người làm chứng.
Bây giờ tôi đề nghị chủ đất làm giấy tờ sang tên thì họ không đồng ý và muốn trả lại tiền cộng lãi.
Vậy giờ tôi có cách nào để đòi được căn hộ đó không? Nếu ra tòa thì tôi có đủ cơ sở pháp lý không?
Rất mong nhận được sự tư vấn.
Luật sư tư vấn
Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, để mua bán quyền sử dụng đất hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này phải được soạn thảo và công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.
Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định như sau:
“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất”.
Theo đó, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng bao gồm:
Đơn đăng ký biến động;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;
Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Như vậy, bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực mới có thể làm thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bên mua.
Căn cứ Điều 119,129 BLDS 2015 ta có:
“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo thông bạn cung cấp thì bạn không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn không có giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất, không có hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, mặc nhiên giao dịch giữa bạn và người bán xác định là vô hiệu (do vi phạm về hình thức), không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận.
Tuy nhiên, do giao dịch của bạn là vô hiệu nên theo quy định hai bên sẽ tiến hành khôi phục lại vị trí ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những thứ đã nhận. Cụ thể, Điều 137 BLDS 2015 quy định như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Theo đó, bên bán có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận từ bạn. Trường hợp bên bán không thanh toán thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân để yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu và buộc người có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã nhận.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn không thể đòi được miếng đất vì giao dịch giữa bạn và người bán xác định là vô hiệu, không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận.
Các tin khác
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế GTGT không?
Ngày đăng: 12/03/2019 -
Lượt xem: 1276
Câu hỏi:
Công ty em có mua đất và có nhà 2 tầng trên đất của cá nhân, bây giờ công ty em muốn bán lại cho cá nhân khác thì có phải xuất hóa đơn không? có chịu thuế giá trị gia tăng không?
Ủy quyền cho mẹ đẻ bán nhà, tính thuế TNCN ra sao?
Ngày đăng: 11/03/2019 -
Lượt xem: 815
Vợ chồng tôi đang ở nước ngoài và muốn bán căn hộ ở Việt Nam. Tôi có làm hợp đồng ủy quyền cho mẹ đẻ toàn quyền ký bán căn hộ. Cho tôi hỏi, thuế TNCN được tính như thế nào? Khi ủy quyền cần...
Quy định về bồi thường thu hồi đất và sở hữu chung của các thành viên trong gia đình
Ngày đăng: 09/03/2019 -
Lượt xem: 820
Câu hỏi :
Gia đình tôi có mảnh ruộng đã được Nhà nước thu hồi với mục đích xây khu đô thị. Sổ đỏ đứng tên bố tôi và có 4 khẩu trong sổ đỏ. Sắp tới, gia đình tôi sẽ được nhận 1 miếng đất...