Vợ chồng tôi dành dùm mua được 1 lô đất nhưng chỉ có tôi đứng tên trên giấy chủ quyền sử dụng đất. Vừa rồi tôi rao bán nhưng không thương lượng trước với vợ. Và có 1 người đặt cọc cho tôi 35 triệu, số còn lại là 300 triệu họ sẽ trả đủ cho tôi khi ra ký tên công chứng. Việc này có xác lập thành văn bản (biên nhận đặt cọc) nhưng không có ghi điều khoản đền bù tiền cọc khi việc mua bán không thành. Bản thân tôi rất có thiện ý bán, nhưng khi ra phòng công chứng buộc phải có chữ kí của vợ tôi. Nhưng cô ấy không đồng ý ký tên để chuyển nhượng. Do vậy việc mua bán không thành. Tôi thương lượng với người mua để trả lại tiền cọc. Nhưng họ không chịu. Họ buộc tôi phải thuyết phục vợ để bán đất hoặc trả lại gấp 2 lần tiền đặt cọc (tức 70 triệu). Vợ tôi vẫn kiên quyết không bán, mà tôi chỉ có 35 triệu tiền cọc kia thôi. Vậy trong trường hợp này, tôi có bị họ kiện không. Pháp luật có quy định phạt tiền cọc trong trường hợp này không. Việc bán đất của tôi có được vô hiệu hóa không. Và tôi có phải trả lại gấp đôi số tiền đặt cọc như bên mua yêu cầu không.
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật dân sự năm 2015
Luật hôn nhân gia đình năm 2014
2. Chuyên viên tư vấn
Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một mình anh đứng tên nhưng mảnh đất được mua từ khoản tiền vợ chồng anh giành dụm để mua thể hiện tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân từ phần tài sản chung của vợ chồng anh nên đây là tài sản chung cụ thể theo quy định tại Điều 33 về tài sản chung của vợ chồng trong Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Như vậy khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó phải có chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền của vợ anh về việc ủy quyền cho anh toàn quyền trong việc chuyển nhượng cũng như ký kết hợp đồng chuyển nhượng vợ anh hoàn toàn đồng ý.
Tuy nhiên khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc xong nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng nhưng vợ anh không chịu ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng làm cho bên bán có vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc cụ thể theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015:
Đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
” Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy nếu có căn cứ là việc bên bạn không đạt được mục đích của hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên bán (bên bạn) đã có sự vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên bạn phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Khoản tiền mà bạn phải trả cho bên mua là 35 triệu và một khoản tiền tương đương là 35 triệu nữa là khoản tiền phạt, nếu bạn không thực hiện thì họ có thể kiện bạn ra tòa án nơi bạn đang cư trú hoặc làm việc theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 theo hợp đồng đặt cọc kèm theo đơn khởi kiện.