Đó là nhận định và lời khuyên của Giám đốc Bộ phận Đầu tư công ty Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương. Ông Khương cho biết, thực tế, khi triển khai dự án BĐS, việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng là cần thiết và quan trọng. Đây cũng là thực tế chung của thị trường BĐS của mọi quốc gia trên thế giới.
Nợ và thế chấp ngân hàng có bản chất không hề xấu mà đây chỉ là một công cụ vốn tài chính để phát triển dự án. Nhà phát triển dự án phải đảm bảo được tình hình tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để trả lãi vay. Đây chính là điều quyết định đến việc thành bại của nhiều dự án.
Ông Khương nhìn nhận: "Khi chưa triển khai dự án, việc sử dụng vốn vay là cần thiết để đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư có được nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính này, nếu chủ đầu tư không còn đủ khả năng tài chính, họ có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án để một hay nhiều nhà đầu tư mới khác tiếp tục triển khai cũng như cơ cấu các khoản vay của dự án".
 |
| Thị trường BĐS vẫn có những mảng tối với những dự án "đóng băng" |
Theo quan sát của Savills, dự án sẽ bị "đóng băng" nếu chậm trễ trong việc tìm kiếm nguồn vốn mới hoặc không tìm được nhà đầu tư hợp tác. Với một dự án liên doanh, điều này có thể khiến các cổ đông còn lại gặp rủi ro khi một cổ đông lớn vì không thể chi trả lãi vay mà buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng.
Tuy nhiên, khi đầu tư vào những dự án mới, một điều đáng lưu ý là yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là giai đoạn phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian, tiền bạc và cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Trong giai đoạn này, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư có thể phải chôn vốn nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đền bù.
Vị chuyên gia này cũng cho biết: "Trong thời gian gần đây, thị trường thu hút nhiều chú ý khi một vài dự án lớn được tái khởi động dựa vào xu thế M&A, vốn kiều bào hay hỗ trợ của ngân hàng. Hiện tượng này có khá nhiều khía cạnh tích cực nếu gạt bớt những hoài nghi về giai đoạn "trùm mền" trước đây".
Trước tiên, theo ông Khương, chúng ta có thể thấy ý nghĩa nhân văn và xã hội khi nhà đầu tư chứng tỏ được năng lực "vượt cạn", tránh gây lãng phí về quỹ đất.
Ngoài ra, doanh nghiệp và dự án "hồi sinh" nào được ngân hàng bảo lãnh, cung cấp tín dụng cũng đã phần nào khẳng định được uy tín với khách hàng. Bởi những ngân hàng lớn xét duyệt, thẩm định hết sức gắt gao. Đồng thời, dự án chỉ được tái đầu tư khi chứng tỏ được tiềm năng thực sự với những sản phẩm đã được thay đổi thiết kế, chiến lược kinh doanh, tái cơ cấu… để tạo nên một diện mạo và tương lai mới.
Như vậy, khi đầu tư vào những dự án sử dụng dòng vốn vay, để đảm bảo an toàn, điều quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn với từng nhà đầu tư và từng trường hợp. Định nghĩa an toàn sẽ không đồng nhất với những nhà đầu tư khác nhau cùng mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau.
Tuy nhiên, trong đầu tư kinh doanh BĐS, một trong những rủi ro thường gặp là về tiến độ pháp lý của dự án. Do đó, nhà đầu tư khi quyết định góp vốn cần nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào, sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện dự án và còn những giấy tờ nào cần phải có. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra quyết định phù hợp nhất sau khi đã nắm rõ những yếu tố này.