Tôi có một lô đất ở phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TP.HCM. Đất này đã được cấp giấy chứng nhận từ năm 2.000 với diện tích 1.200m2. Năm 2003, tôi xây nhà không phép nhưng không bị xử phạt và ở ổn định đến nay. Tôi đã ra văn phòng đăng ký đất đai theo mẫu mới (có công nhận nhà) và được cấp giấy 200m2 đất ở và 1.000m2 đất hàng năm khác.
Tôi có thắc mắc về phiếu chuyển thuế mà cơ quan thuế ra quyết định thu hồi 100% đơn giá thuế theo bảng công bố giá đất thì có đúng không?
Nhà tôi xây khi có sổ đất nông nghiệp, xây trái phép sau ngày 15/10/1993 và trước ngày 01/7/2004. Hành vi trên gọi là Tự ý chuyển mục đích sang đất ở. Theo tôi thì trường hợp này khi thu thuế chỉ thu 50% giá trị bảng giá đất có đúng không ? Và nếu thu 100% thì căn cứ vào điều khoản nào? Thông tư hay văn bản nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin cảm ơn nhiều!
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:
Xác định nghĩa vụ tài chính về Tiền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để xác định nghĩa vụ tài chính về Tiền sử dụng đất đối với Nhà nước theo các mức tương ứng; cụ thể:
Nghị Định 45/2014/NĐ-CP, Điều 5. Thu Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu Tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu Tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu Tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu Tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp Tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu Tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu Tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp Tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu Tiền sử dụng đất bằng 100% Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu Tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.
Theo thông tin bạn nêu đất của bạn là đất nông nghiệp đã có giấy chứng nhận nên việc chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu Tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu Tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.