Câu hỏi:
Thưa luật sư, tôi có câu hỏi muốn tư vấn như sau: Tình hình là thế này, do mẫu thuẫn cha con trong gia đình. Chúng tôi xin bố đẻ cắt riêng thẻ đỏ cho chúng tôi 1 phần đất đai trong phần đất đai gia đình. Thẻ đỏ mang tên bố tôi. Nhưng bố tôi nhất định không đồng ý. Chỉ đồng ý cho đất đai làm nhà. Nhưng không chịu cắt thẻ đỏ cho. Vì mẫu thuẩn lớn quá. Nên đã họp gia đình. Tôi nhờ anh em họ hàng và bố tôi ký vào tờ cam kết cho tôi. Để tôi yên tâm làm nhà. Sau này bố tôi đòi lại tôi còn có cơ sở để nói chuyện. Vậy xin hỏi luật sư tờ giấy cam kết đó có bảo vệ cho tôi không. Nếu sau này bố tôi nhất quyết đòi lại mảnh đất đó. Chúng tôi không có sổ đó. Nhưng có tờ cam kết. Bố tôi có quyền đòi lại không? Thứ 2 là nếu tờ cam kết đó có hiệu lực bảo vệ cho tôi thì có cần chữ ký của những ai? Cơ quan làm chứng nào không?
Giải đáp:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ : Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch
2. Luật sư tư vấn:
2.1.Thứ nhất về vấn đề nếu sau này bố tôi nhất quyết đòi lại mảnh đất đó. Chúng tôi không có sổ đỏ. Nhưng có tờ cam kết. Bố tôi có quyền đòi lại không?
Căn cứ Điều 722, Điều 723 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều 722. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
“Điều 723. Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
3. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
5. Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
6. Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
7. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.”
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy giấy cam kết mà bạn nói trong trường hợp này không rõ nội dung như thế nào nhưng khi nội dung hợp đồng thể hiện theo Điều 722, Điều 723 Bộ luật dân sự năm 2005 thì giấy cam kết này phải có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nếu cam kết được ký từ 01/07/2014 thì cam kết này có hiệu lực pháp luật.
2.2.Thứ hai về vấn đề Thứ 2 là nếu tờ cam kết đó có hiệu lực bảo vệ cho tôi thì có cần chữ ký của những ai? Cơ quan làm chứng nào không?
Căn cứ Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Như vậy căn cứ vào giấy chứng nhận để xác định người có thẩm quyền ký vào cam kết. Nếu giấy chứng nhận đứng tên bố bạn thì phải có chữ kí của bố bạn. Sau đó bạn phải đi chứng thực bản cam kết đó
Về thẩm quyền chứng thực cam kết trên: Là UBND cấp xã.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:
“2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:
a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận;
b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch;
c) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;
d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;