Xin tư vấn về hợp đồng góp vốn để đầu tư, xây dựng nhà ở?

Thưa luật sư! Năm 2005 tôi có ký hợp đồng góp vốn với cty cổ phần tân hoàng thắng; và được giao nhà tháng 9/2009 và gia đình vào ở cho đến nay. Trong thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư và chưa hộ nào được cấp giấy tờ nhà.Vừa rồi tôi đi làm thủ tục chuyển hộ khẩu về đây thì bên công an yêu cầu làm lại hợp đồng theo mẫu quy định nhà nước; đồng thời họ báo biên bản bàn giao không đóng dấu tròn công ty tân hoàng thắng là không có hiệu lực. Nếu không đổi hợp đồng thì không xem xét cấp hộ khẩu.

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý: 
Bộ luật Dân sự 2015
Luật Nhà ở năm 2014
2. Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng về nhà ở nói chung gồm các nội dung sau:
"1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký".
Dựa vào quy định này có thể thấy, thời điểm hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở là do các bên thỏa thuận.
Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ Luật Dân sự tại điều 117, thì một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là: hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Có thể thấy, đối với hợp đồng về nhà ở quy định về việc đóng dấu của tổ chức là bắt buộc; tuy nhiên Luật không quy định đó là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực.
Căn cứ điều 122 Luật Nhà ở 2014: "Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng... thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".
Như vậy, hợp đồng giữa bạn và Công ty có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực; và hiệu lực không phụ thuộc vào việc Công ty có đóng dấu hay không. Việc Cơ quan công an từ chối giải quyết là không hợp pháp.
Về vấn đề tranh chấp giữa Công ty và cư dân:
Theo quy định tại điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau:
"a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
....
h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở"
Vì vậy, trong trường hợp này bạn không mất quyền đối với nhà của mình