Cải tạo chung cư cũ phải minh bạch, hài hòa lợi ích của các bên

Đó là nhận định của ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia bất động sản khi trao đổi với phóng viên xung quanh vấn đề cải tạo chung cư cũ.

- Dường như cải tạo chung cư cũ vẫn là một bài toán nan giải, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ đã qua nhiều năm vẫn "treo" hoặc cải tạo với tiến độ rất chậm. Vậy nguyên nhân của thực trạng này do đâu, thưa ông?

Đầu tiên, cái gốc của sự khó khăn khi cải tạo chung cư cũ là vì chúng ta nhận thức sai lầm nên đã hình thành một số quy định pháp luật không phù hợp với nhà chung cư. Chúng ta cho rằng đất chung cư là thuộc sở hữu chung của tất cả các hộ dân và được sử dụng vĩnh viễn tương tự các loại đất ở khác. Vì thế, giá chung cư cao và khó cải tạo.

Tại nhiều nước trên thế giới, người ta quy định rõ chung cư là nhà ở dành cho người thu nhập thấp và có thời hạn sử dụng cụ thể (trung bình khoảng 50-70 năm) nên dễ trong quá trình cải tạo và giá bán rất rẻ. Người dân Việt Nam cũng nên có tư duy căn hộ chung cư thuộc tài sản sở hữu có thời hạn. Như thế, việc cải tạo khi hết hạn sử dụng sẽ được xem là hoàn toàn bình thường.

Hai là các chủ đầu tư xây dựng cũng không “mặn mà” lắm với việc tham gia vào những dự án cải tạo chung cư cũ. Bởi vì, giữa việc xin một dự án chung cư mới với cải tạo chung cư cũ thì phần nhiều chủ đầu tư sẽ chọn xin được đầu tư một dự án mới để được kinh doanh trên cả dự án mới xây. Ngược lại, họ không “dấn thân” vào cải tạo chung cư cũ vì phải đối mặt với rất nhiều bất đồng, mâu thuẫn với chính quyền địa phương, các cư dân về bài toán lợi ích. Hiện tại, chỉ một số chủ đầu tư thấy vị trí chung cư cũ quá đẹp, vị trí “vàng” thì họ cũng cố gắng tham gia vào cải tạo, còn lại muốn chủ đầu tư xung phong vào cải tạo thì sẽ khó tìm.

Ngoài ra, giải pháp cải tạo của chính quyền địa phương tại nhiều chung cư cũ không nhận được sự đồng thuận của đông đảo cư dân. Có khi họ từ chối việc các căn hộ của mình được Nhà nước đầu tư vốn cải tạo. Điều này cũng thể hiện sự yếu kém của chính quyền địa phương khi chưa tuyên truyền, vận động cho người dân hiểu được về những chủ trương, lợi ích thiết thực... khi cải tạo chung cư cũ.

Đó là những nguyên nhân khiến chúng ta vẫn loay hoay tìm lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ trong một thời gian khá dài.

- Bộ Xây dựng mới đây đã ban hành Dự thảo Nghị định về việc phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, cải tạo chung cư với nhiều ưu đãi cho các tổ chức, cá nhân muốn tham gia cải tạo chung cư cũ. Những ưu đãi đó đã thực sự gỡ được “nút thắt” trong vấn đề cải tạo chung cư cũ hiện nay, thưa ông?

Những ưu đãi để các chủ đầu tư tiến vào “mặt trận” này mới chỉ là một góc của giải pháp. Nhờ ưu đãi của Nhà nước, chủ đầu tư có thể cảm thấy phấn khởi, mạnh dạn cân nhắc về bài toán lợi ích khi tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, sự đồng thuận của các cư dân là góc phúc tạp hơn thì chúng ta vẫn đang thiếu các giải pháp. Hiện tại, vấn đề này đang bị "treo", pháp luật cũng chưa có giải pháp nào thực sự hữu hiệu để giải quyết.

Ví dụ, tại nhiều khu chung cư cũ, chính quyền địa phương vận động giải thích cho cư dân chung cư nguy hiểm, xuống cấp cần được cải tạo thì họ phản bác là không thấy nguy hiểm. Thậm chí, cư dân chống đối là mặc kệ nguy hiểm, vẫn ở vì muốn giữ nguyên hiện trạng căn nhà ông bà, cha mẹ để lại... Đây là vấn đề rất phức tạp, vì thế, vai trò của chính quyền địa phương cần được nâng cao, mới tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình cải tạo chung cư cũ.

- Vậy thưa ông, chúng ta nên có những giải pháp gì để từng bước gỡ “nút thắt” trong vấn đề cải tạo chung cư cũ?

Hiện tại, chúng ta đang sử dụng giải pháp cho chủ đầu tư được kinh doanh trên các tầng cơi nới, mở rộng sau khi đã giải quyết nhà ở cho cư dân thuộc chung cư cải tạo nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào việc cải tạo chung cư cũ. Theo đó, giải pháp này phù hợp và đủ điều kiện thực hiện bởi chung cư cũ hiện nay chủ yếu là các tập thể cũ thấp tầng chỉ khoảng 4-5 tầng. Tuy nhiên, trong tương lai, giải pháp này khó khả thi vì hiện nay các chung cư trung bình là 18-20 tầng. Vì thế, sau này khó có chủ đầu tư nào có đủ năng lực để tham gia cải tạo.

Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây đã được Quốc hội thông qua, trong đó có một điểm chưa giải quyết được là Luật vẫn chưa quy định việc sử dụng đất chung cư là có thời hạn. Hiện tại, chúng ta vẫn đang có các giải pháp cải tạo nhà chung cư. Tuy nhiên, nếu không có những quy định mới thì có thể trong tương lai, bài toán cải tạo chung cư cũ sẽ bị “tắc”.

Ngoài ra, chúng ta phải hài hòa, minh bạch bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước thì mới tạo được sự đồng thuận của các bên trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, để làm được điều đó, chúng ta phải bỏ được tham nhũng tại các dự án cải tạo chung cư cũ vì đây là những dự án xã hội và Nhà nước đang cần.

- Trân trọng cảm ơn ông!

(Theo Tạp chí tài chính Online)