Tôi hiện nay đang cư trú tỉnh Quảng Ninh. Nhà tôi có 220,4 mét vuông đất (cả đất nhà ở và đất vườn tạp) đã được cấp bìa đỏ. Gia đình tôi đã xây dựng 2 căn nhà trên mảnh đất đó, một căn nhà 2 tầng và một căn nhà cấp 4. Nay UBND huyện có giao cho Công ty A thu hồi đất để thực hiện dự án khu vui chơi giải trí và trung tâm thương mại. Giá đất đền bù mà Công ty A đưa ra hiện nay là 5.500.000đ/m2, gia đình tôi không đồng ý với giá đất mà công ty đưa ra. Vậy, thưa luật sư gia đình tôi có thể yêu cầu công ty đưa ra mức giá đền bù theo thỏa thuận được không? Ngoài giá đền bù đất gia đình tôi có được đền bù nhà ở không? Tôi xin nói thêm, dự án này đã có từ năm 2004 nhưng bên phía công ty và UBND huyện chưa có văn bản cụ thể về dự án này cho người dân biết. Vào năm 2011 gia đình tôi có xây lại nhà và xin cấp giấy phép xây dựng nhưng UBND huyện không đồng ý cấp vì lý do "đất trong dự án" không được phép xây dựng. Gia đình tôi vẫn tiếp tục xây dựng (vì căn nhà cũ của gia đình đã quá cũ kĩ (xây dựng năm 1975) không đủ sức chống chọi với những cơn bão hàng năm). Thưa luật sư, gia đình tôi đã tự ý xây dựng nhà như vậy có ảnh hưởng đến quyền lợi đền bù của gia đình tôi không?Rất mong nhận được câu trả lời sớm của Luật sư Dương Gia! Thay mặt gia đình tôi xin trận trọng cám ơn quý luật sư!
Trả lời:
Công trình dự án tại địa phương bạn sinh sống do UBND cấp phép và đồng ý. Về thực tế các công ty thường áp giá đền bù bằng với giá nhà nước đền bù khi thu hồi, mức giá của nhà nước sẽ thấp hơn và có lợi hơn cho công ty rất nhiều khoản tiền bồi thường. Tuy nhiên nếu không đồng ý giá đền bù đó thì gia đình bạn quyền thỏa thuận với công ty về mức bồi thường sao cho phù hợp với tình hình thực tế và bạn phải nộp đơn hoặc kiến nghị và yêu cầu mở mộ cuộc thỏa thuận đòi bồi thường.
Theo bạn trình bày thì nhà bạn có 220,4 mét vuông đất (cả đất nhà ở và đất vườn tạp) đã được cấp bìa đỏ. Gia đình bạn đã xây dựng 2 căn nhà trên mảnh đất đó, một căn nhà 2 tầng và một căn nhà cấp 4. Như vậy, việc bồi thưởng theo quy định về bản chất sẽ bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà và cây cối, hoa màu.
Bạn nói rằng, dự án này đã có từ năm 2004 nhưng bên phía công ty và UBND huyện chưa có văn bản cụ thể về dự án này cho người dân biết. Vào năm 2011 gia đình bạn có xây lại nhà và xin cấp giấy phép xây dựng nhưng UBND huyện không đồng ý cấp vì lý do "đất trong dự án" không được phép xây dựng nhưng gia đình bạn vẫn tiếp tục xây dựng. Việc bạn trình bày là chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, tuy nhiên, việc này đã được UBND thông báo không đồng ý cấp đất vì đất này đang trong dự án. Nếu gia đình bạn cố tình xây dựng trái phép trên đất nằm trong dự án thì bạn khó có thể xem xét được bồi thường. Tại thời điểm thu hồi đất của gia đình bạn thì áp dụng quy định của Luật đất đai 2003 thì:
Điều 43. Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường
1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật này;
b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
đ) Đất thuê của Nhà nước;
e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật này;
g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;
c) Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật này.
3. Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản 2 Điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.
4. Chính phủ quy định việc xử lý đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật này.
Tại điểm a khoản 2 thì tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì sẽ không được bồi thường.