Năm 2016 gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của 1 cặp vợ chồng nhưng chỉ có chồng ký giấy, do 2 vợ chồng ly thân và sang nhượng cho tôi bằng giấy viết tay có chứng thực của ủy ban nhân dân xã, chúng tôi đã chuyển toàn bộ tiền mua đất. Đến năm 2018 thì miếng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên 2 vợ chồng đó và chúng tôi đã đóng thuế đất đất đầy đủ. Vậy luật sư cho tôi hỏi việc mua bán của tôi có giá trị pháp lý hay không? bên bán có quyền đòi chuộc lại đất hay không? và thủ tục sang tên quyền sử dụng đất như thế nào khi mà 2 vợ chồng đó đã ly thân và hiện tại không còn định cư ở trong nước?
Trả lời:
Về hơp giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, Căn cứ theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình Điều 35 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung vợ chồng quy định:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Căn cứ vào quy định của Điều 35, miếng đất anh mua là tài sản chung của hai vợ chồng nhưng chỉ có chồng ký vào giấy bán đất thì giao dịch mua bán này có thể không có giá trị pháp lý.
Nếu giữa hai vợ chồng người bán có sự thỏa thuận bằng văn bản về việc cho phép người chồng định đoạt quyền sử dụng đất thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của anh có hiệu lực pháp lý vì có sự thỏa thuận của vợ chồng về định đoạt tài sản chung theo quy định tại khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình.
Nếu trong trường hợp vợ chồng người bán không có thỏa thuận về việc định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất (bất động sản) thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của anh có thể không có giá trị pháp lý vì người chồng không có quyền bán miếng đất đó vì đó là tài sản chung của vợ chồng. Trong trường hợp này hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do người bán không có quyền định đoạt tài sản.
Về vấn đề khả năng bên bán đòi lại đất. Trong trường hợp trên nếu giữa hai vợ chồng người bán có thỏa thuận bằng văn bản ủy quyền cho người chồng định đoạt quyền sử dụng đất thì vợ chồng người bán không thể đòi trả lại tài sản tài sản. Trường hợp nếu giữa hai vợ chồng người bán không có thỏa thuận ủy quyền cho người chồng thì theo quy định của pháp luật người vợ có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch về quyền sử dụng đất giữa anh và người chồng vô hiệu, trong trường hợp này anh sẽ phải trả lại quyền sử dụng đất và người chồng sẽ trả lại số tiền mà anh đã chuyển cho anh.
Về vấn đề thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trân trọng!