Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có hai câu hỏi mong, luật minh gia trả lời và giải thích giúp tôi! Câu 1: Về vấn đề bồi thường về đất Theo luật đất đai cũ 2003 thì đất cùng thửa đất ở được tính bằng 50% giá đất ở tại theo Quyết định số 01/2010 QĐ-UBND ngày 05/1/2010 của UBND tỉnh A , Tuy nhiên tại Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 lại không quy định về bồi thường đất cùng thửa với đất ở. Câu 2: tôi muốn hỏi về việc nhà đầu tư tự thỏa thuận BTGPMB với các hộ gia đình cá nhân trong khu vực thuộc quy hoạch.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hơp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Với câu hỏi thứ nhất của bạn, căn cứ Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, khi người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà chưa được cấp thì khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường theo quy định pháp luật. Nguyên tắc bồi thường là người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng việc được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Nếu bị thu hồi một phần diện tích đất cùng thửa với đất ở mà phần diện tích còn lại vẫn đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường khoản tiền tương đương với phần diện tích đất bị thu hồi.
Về mức bồi thường diện tích đất cùng thửa với đất ở thì sẽ do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với tình trạng quy hoạch đất đai tại địa phương. Việc UBND của tỉnh A không quy định mức bồi thường với diện tích đất bị thu hồi là trái pháp luật.
Với câu hỏi thứ hai của bạn, Nhà nước sẽ phải bồi thường nếu thu hồi đất để thực hiện các dự án được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013. Đối với những dự án còn lại là dự án tư nhân thì các chủ đầu tư sẽ tự mình thực hiện quá trình đầu tư sau khi xin cấp giấy chứng nhận đầu tư và dự án được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Chủ đầu tư phải tự mình đứng ra thỏa thuận về việc thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng đất đã thu hồi.
Về vấn đề này thì hiện nay vẫn chưa có văn bản luật nào hướng dẫn cụ thể về việc chủ đầu tư thu hồi và tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng cũng như trình tự, thủ tục về việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Cả quá trình dựa trên cơ sở sự tự thỏa thỏa thuận về giá đền bù, “thuận mua vừa bán” giữa chủ đầu tư và các hộ gia đình, cá nhân có đất.
Trân trọng!
Trịnh Hoa- Công ty Luật Minh Gia