Câu hỏi: Xin Luật sư giải đáp giúp :
Vấn đề 1 : Ba em mất ko để lại di chúc, ba mẹ cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Nhà em có 4 anh em, nay mẹ em muốn sang tên trên Giấy chứng nhận cho chị hai. Vậy sau này mẹ em yêu cầu chị hai sang tên lại cho mẹ có được ko? Và khi mẹ mất thì tài sản là căn nhà đó có được chia làm 4 hay chỉ mình chị hai hưởng hết. Có cách nào để chị Hai chỉ được đứng tên nhưng căn nhà vẫn thuộc về mẹ và tất cả anh em?
Vấn đề 2 : Khi ba còn sống có đứng tên cho em vay tiền để đi học của Ngân hàng Chính Sách Xã Hội. Nay em thanh toán dứt nợ khoản vay đó trước hạn, bên NH kêu ba em lên để lãnh khoản tiền tiết kiệm được hưởng từ khoản vay đó. Nhưng ba mất rồi, giờ ai sẽ được lãnh khoản tiết kiệm đó.
Xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Luatsuonline. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Vấn đề 1:
Thứ nhất, về việc xác định chủ sở hữu của căn nhà
Theo thông tin mà bạn cung cấp, căn nhà và quyền sử dụng đất trên thuộc sở hữu chung hợp nhất của ba và mẹ bạn (Điều 27 Luật Hôn nhân gia đình năm 2000). Tuy nhiên, ba của bạn mất không để lại di chúc. Cho nên, về nguyên tắc, tài sản chung là quyền sử dụng đất và ngôi nhà trên đất của ba mẹ bạn sẽ được xác định rõ như sau: Một nửa giá trị thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, một nửa giá trị là di sản của ba bạn để lại. Vì ba của bạn không để lại di chúc nên phần di sản của ba bạn (giá trị một nửa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất) sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Căn cứ theo quy định tại điểm 1 khoản 1 Điều 676 của Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS 2005) về Người thừa kế theo pháp luật:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a)Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, co đẻ, con nuôi của người chết;
…..
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng di sản bằng nhau”
Đối chiếu với quy định trên và thông tin bạn cung cấp, những người thừa kế hàng thứ nhất hiện tại theo thông tin bạn cung cấp đối với phần di sản của ba bạn gồm: mẹ bạn và bốn anh em bạn. Như vậy, giá trị một nửa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (di sản của ba bạn) sẽ thuộc về những đồng thừa kế. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý là phần sở hữu của mỗi người đối với giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất là khác nhau, vì ngay từ đầu một nửa của khối tài sản chung trên thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, chỉ một còn lại (di sản của ba bạn) mới được chia đều cho các đồng thừa kế.
Thứ hai, về việc mẹ bạn muốn chị hai bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất:
Vì quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất kể từ thời điểm mở thừa kế đã thuộc sở hữu chung của mẹ bạn và các anh chị em bạn được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự kiện pháp lý là thừa kế tài sản quy định tại khoản 4, Điều 170 Bộ luật dân sự 2005 và khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005. Nên việc để chị bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì phải có sự thỏa thuận thống nhất của tất cả các đồng thừa kế, chứ không phải quyền quyết định chỉ thuộc về mẹ bạn.
Do đó, các đồng thừa kế cần thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế tại phòng Công chứng. Sau đó, để chuyển đổi tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:
Các đồng thừa kế có thể lập và thực hiện công chứng văn bản thỏa phân chia tài sản thuộc sở hữu chung (di sản của ba bạn). Trường hợp này, gia đình bạn cần xem xét về quyền của mỗi người trong khối tài sản là căn nhà trên để phân chia, xác định tỷ lệ mỗi người được hưởng dựa vào những quy định về thừa kế theo pháp luật được trích dẫn ở phần trên, để lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản trong khối tài sản chung nhằm xác định quyền sở hữu chung theo phần (Điều 216 và 224 BLDS 2005).
Vấn đề ghi thông tin người sử dụng đất, chủ tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp sau khi đã xác định được giá trị từng phần của mỗi người trong khối tài sản chung này. Việc ghi thông tin đối với trường hợp này được pháp luật hướng dẫn tại khoản 3, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 19/5/2014.
“…
3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
Theo như quy định nêu trên, gia đình bạn muốn chị Hai bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận với tư cách là người đại diện thì gia đình bạn cần lập 1 văn bản thỏa thuận cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật), khi đó Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho chị Hai bạn. Trên Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin của người đại diện (là chị Hai bạn) và tiếp theo là ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (mẹ bạn và 4 anh chị em bạn).
Vấn đề 2:
Theo thông tin mà bạn cung cấp, ba bạn là người đại diện cho bạn trong việc thực hiện giao dịch với Ngân hàng. Căn cứ Điều 3 Quyết định số 157/2007/QĐ-Ttg của Thủ tướng chính phủ ngày 27/9/2007 thì: “Việc cho vay đối với học sinh, sinh viên được thực hiện theo phương thức cho vay thông qua hộ gia đình. Đại diện hộ gia đình là người trực tiếp vay vốn và có trách nhiệm trả nợ Ngân hàng Chính sách xã hội.”
Như vậy, căn cứ quy định trên, ba bạn là người trực tiếp vay vốn và có trách nhiệm trả nợ Ngân hàng Chính sách xã hội. Tuy nhiên, hiện tại ba bạn đã mất, gia đình bạn cần lập một biên bản chọn bạn là người thừa kế được ủy quyền giao dịch. Khi đó, bạn với tư cách là người đại diện hộ gia đình chịu trách nhiệm trong mọi quan hệ với Bên cho vay, là người trực tiếp ký nhận nợ và chịu trách nhiệm trả nợ Ngân hàng (bạn đã thanh toán mọi nghĩa vụ với Ngân hàng Chính sách xã hội) sẽ được nhận lại khoản tiền được hưởng từ khoản vay.
Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, bạn hãy liên hệ trực tiếp tổng đài tư vấn của chúng tôi qua số 1900599929 để được trao đổi chi tiết và tư vấn.
Trân trọng kính chào!
Công Ty Luật TNHH LDL