Đầu năm 2019, nhiều ngân hàng công bố giảm lãi suất nhưng bất động sản (BĐS) không nằm trong các lĩnh vực được ngân hàng giảm. Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn vốn đổ vào BĐS năm 2019 vẫn sẽ diễn ra theo chiều hướng lạc quan.
Siết chặt tín dụng tránh rủi ro cho giao dịch nhà đất
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc các ngân hàng giảm lãi suất cho vay chỉ áp dụng với các lĩnh vực ưu tiên như phát triển nông nghiệp, nông thôn; kinh doanh hàng xuất khẩu; DN nhỏ và vừa... Còn ngành BĐS không nằm trong số những lĩnh vực ưu tiên này.
Theo Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước năm 2018, từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng trần 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.
Đây là một hạn chế đối về tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Đồng nghĩa với việc năm 2019, lĩnh vực BĐS khó tiếp cận với tín dụng so với năm 2018 trở về trước.
Ông Châu dẫn chứng: “Tài sản thế chấp bị đánh giá thấp hơn, hệ số rủi ro mặc dù vẫn giữ ở mức 200% nhưng ngân hàng lại giảm tỉ lệ cho vay. Ví dụ trước đây tài sản thực là 100 tỉ đồng thì chỉ được đánh giá là 60% tức là 60 tỉ. Rồi họ cho vay 60% của 60 tỉ đó, tức là được vay 36 tỉ đồng.
Hiện tại tài sản đảm bảo thực chỉ được đánh giá khoảng 50%, và chỉ cho vay khoảng 50% trong số tài sản đảm bảo đã được đánh giá đó. Tức là có tài sản đảm bảo 100 tỉ cũng chỉ được vay 25 tỉ đồng”.
Theo ông Châu, còn một vấn đề nữa đối với lĩnh vực BĐS và đối với nền kinh tế nói chung là trần tín dụng tối đa trong năm 2019 không được quá 14%. Đồng nghĩa với việc tiếp cận tín dụng khó hơn. Các yếu tố trên cho thấy, nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS năm 2019 được kiểm soát một cách chặt chẽ. Hệ quả là quy mô tín dụng có thể thấp hơn so với năm 2018.
Dù thị trường BĐS 2019 sẽ có những thách thức về siết chặt tín dụng và xuất hiện quan ngại về tăng giá đất cục bộ nhưng nhiều chuyên gia và các DN đang hoạt động trong lĩnh vực này vẫn có cái nhìn lạc quan về thị trường trong thời gian tới.
HoREA cho rằng, việc hạn chế vốn không gây ra áp lực quá lớn, mà ngược lại, khiến DN phải tự mình thay đổi, tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác. Trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Giảm dần lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng
Nhiều chuyên gia cho biết, các DN BĐS trong năm 2018 đã rút được bài học kinh nghiệm năm 2010 về tích trữ hàng tồn kho vốn gây áp lực và rủi ro lớn. Nhờ vậy, bức tranh kinh doanh năm 2019 sẽ tiếp tục phát triển và có khởi sắc.
Về triển vọng thị trường trong năm 2019, ông Nguyễn Văn Điềm, Tổng Giám đốc Công ty Đô thị mới Thủ Thiêm cho rằng, phân khúc căn hộ cao cấp thời gian tới cũng có nhiều triển vọng bởi so với các nước trong khu vực, nhóm BĐS này ở Việt Nam vẫn chưa mạnh. Trong khi đó, xu hướng này sẽ thu hút khách hàng người nước ngoài, đặc biệt là khách khu vực châu Á.
Trong một hội nghị tổ chức vào cuối năm 2018, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia về dịch vụ Tài chính - Ngân hàng cho hay, các DN địa ốc, DN xây dựng liên tục được thành lập mới, tăng rất nhiều so với các năm trước. Vốn thành lập, trước đây chỉ khoảng 20 tỉ đồng, hiện nay lên tới 60 - 70 tỉ đồng cho một DN, chứng tỏ dòng vốn tư nhân đổ vào BĐS đã tăng nhiều.
TS Cấn Văn Lực
Số lượng DN minh bạch niêm yết trên sàn tăng, lợi nhuận của các DN BĐS rất tốt. Trong 9 tháng năm 2018, số DN niêm yết trên sàn chứng khoán, lợi nhuận ròng tăng 51% (so bình quân thị trường là 31%).
Về nguồn vốn cho thị trường BĐS, ông Lực cho biết, qua các năm, dù tín dụng chung không tăng bằng mặt bằng chung của thị trường nhưng tín dụng riêng đổ vào lĩnh vực BĐS vẫn tăng.
Cụ thể, năm 2017, tín dụng chung của các tổ chức hệ thống tín dụng tăng 18,2%, cho vay BĐS tăng 8%. Năm 2018 tín dụng chung tăng khoảng 15%, tín dụng BĐS tăng khoảng 10%.
Cùng với đó, chỉ trong 11.2018, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào BĐS khoảng 6,5 tỉ USD, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2017. Lượng vốn đăng ký vào BĐS chiếm khoảng 33% vốn đăng ký mới, đứng thứ 2 trong các ngành nghề.
Ông Lực nhận định, dòng vốn FDI vào BĐS tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong năm 2019.
Như vậy, nguồn vốn vào thị trường BĐS ngày càng đa dạng, đây là một tín hiệu tốt đánh dấu việc giảm dần sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Mặt khác, năm 2019, dòng vốn ngoại vẫn tiếp tục đổ vào Việt Nam. Điều này rõ ràng là một dấu hiệu tích cực và được kỳ vọng sẽ giúp cho thị trường BĐS Việt Nam sẽ trở nên hấp dẫn, hồi phục tốt và tăng trưởng hơn.
Tuy nhiên, trong thời gian tới, cơ hội sẽ nhiều hơn thách thức, thị trường sẽ có những diễn biến phức tạp, cạnh tranh rất khốc liệt. Vì vậy, các DN phải chuẩn bị sẵn sàng các nguồn lực để ứng phó với các kịch bản của năm 2019.
Tín hiệu tích cực, ổn định cho ngành BĐS
Theo nhiều nghiên cứu, tăng trưởng dân số cao tại TP HCM và Hà Nội chiếm tổng 17% dân số cả nước. Hai địa phương này nằm trong nhóm những thành phố có tốc độ đô thị hóa cao nhất khu vực ASEAN. Bên cạnh đó, sự gia tăng số hộ gia đình mới và thâm hụt nhà ở xuống cấp đã dẫn đến nguồn cầu nhà ở mới tăng.
Ngoài ra, sự bùng nổ của tầng lớp thượng lưu và trung lưu cũng mang lại nhiều tiềm năng cho phân khúc cao cấp. Nhờ vào chính sách sở hữu nhà cho người nước ngoài, Việt Nam đang dần thu hút đầu tư từ tầng lớp thượng lưu tại châu Á.
Thị trường BĐS 2019 được dự đoán sẽ duy trì sức cầu tăng và nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài và nhóm cổ phiếu BĐS được đánh giá là vẫn hấp dẫn để đầu tư trong năm nay.
Mặc dù nguồn cung có thể bị hạn chế và giá cả thị trường tăng nhẹ nhưng dự báo sẽ không tăng cao như những giai đoạn trước. Nguồn vốn cho hạ tầng khơi thông… sẽ là những tín hiệu tích cực cho tính thanh khoản của thị trường và sự phát triển ổn định của ngành BĐS trong năm mới 2019.