Trước những động thái siết vốn, ngay trong tháng 4, không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu. Báo cáo mới đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, một hiện tượng riêng lẻ xảy ra trong một tháng chưa đủ để khẳng định một xu hướng dài hạn. Những thông tin tiêu cực xoay quanh vấn đề huy động vốn của nhiều doanh nghiệp BĐS thời gian gần đây tác động đến tâm lý của thị trường. Tuy nhiên, những doanh nghiệp BĐS đầu ngành khá tự tin với kế hoạch kinh doanh năm 2022 nhờ ưu thế về nguồn vốn cũng như có sự tính toán đường dài.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022, Tập đoàn Nam Long rất tự tin khi cho biết là doanh nghiệp BĐS huy động trái phiếu minh bạch, rõ ràng, đáp ứng đầy đủ tiêu chí cho các khoản vay trái phiếu, kể cả của những tổ chức rất khó huy động, như việc IFC công bố rót 44 triệu USD để phát triển dự án Waterpoint giai đoạn 2 cách đây 1 tháng.
Nhiều doanh nghiệp BĐS tự tin vào kế hoạch phát triển dòng vốn trong năm 2022.
Theo lãnh đạo Nam Long, việc thị trường vốn bị siết khiến hoạt động kinh doanh không tránh khỏi khó khăn chung, song doanh nghiệp đã có chiến lược cụ thể để ứng phó. Hiện Nam Long đang cộng tác với những đối tác quốc tế có nguồn lực mạnh như Hankyu Hanshin, Nishi Nippon, Keppel Land… những đối tác này không chỉ có năng lực phát triển đô thị, mà còn có năng lực tài chính, khả năng huy động vốn ở những thị trường giá rẻ. Theo kế hoạch 2022, doanh số của Nam Long sẽ tăng 4 lần, còn doanh thu tăng 37% với năm 2021. Hiện nay, Nam Long đang triển khai cùng lúc 10 khu đô thị và dự án lớn. Các dự án này đều đã chuẩn bị xong về pháp lý, quy hoạch, nộp tiền sử dụng đất sẵn sàng để phát triển, mang về nguồn thu chính cho tập đoàn trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT NLG nhận định, thắt chặt hai kênh tín dụng và trái phiếu sẽ gây khó khăn trong ngắn hạn, nhưng về trung và dài hạn, đó là điều tốt, là cơ hội để phân hóa, thanh lọc thị trường, nắn lại thị trường tín dụng và trái phiếu đi đúng quỹ đạo. Trong các chương trình làm việc của Nam Long với liên doanh quốc tế, ngoài việc các đối tác nước ngoài chuyển tiền để cùng liên doanh dự án, thì còn có ngân hàng hỗ trợ cho vay mua dự án. Đây là những ngân hàng quốc tế, tổ chức quốc tế với những khoản vay có thời hạn, biến động giá cả và biến động về lãi suất không xảy ra.
Nhiều doanh nghiệp cũng đang lên kế hoạch ứng phó trước bối cảnh thị trường trái phiếu, tín dụng bị siết chặt. Tập đoàn Đất Xanh đã thông qua chủ trương phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế cho đối tác chiến lược nước ngoài với kỳ hạn trái phiếu dự kiến 5 năm. Bắt đầu từ năm 2021, Đất Xanh đã đẩy mạnh kênh huy động vốn ở thị trường nước ngoài với kỳ hạn dài hơn, tối thiểu 4 - 5 năm để tạo cấu trúc tài chính. Hiện doanh nghiệp đang làm việc với một số công ty chứng khoán, ngân hàng, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm để tiếp cận vốn. Doanh nghiệp sẽ tập trung vào mục tiêu đa dạng hóa sản phẩm, kênh và thị trường huy động.
Bên cạnh kênh trái phiếu, doanh nghiệp BĐS cũng đẩy mạnh kế hoạch phát triển các dự án lớn để thu hút dòng tiền.
Tương tự, năm nay Tập đoàn BĐS An Gia vẫn có kế hoạch phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu. Theo ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia, việc phát hành này không có trở ngại vì An Gia ít chào bán trái phiếu và mỗi lần chào bán đều có mục đích cụ thể. Ngoài ra, An Gia cũng có sự hỗ trợ tài chính, kỹ thuật từ các đối tác nước ngoài là Creed Group, Actis, Hoosiers... Theo đó, mỗi dự án An Gia triển khai được đối tác góp 50% vốn, còn lại cho An Gia vay 30% vốn với lãi suất ưu đãi. Năm 2022, An Gia đặt kế hoạch thu 5.500 tỷ đồng thông qua việc triển khai hàng loạt dự án lớn ở TP.HCM và các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An… với trọng tâm là các sản phẩm nhà ở (căn hộ, khu phức hợp) trong phân khúc trung khá, phục vụ nhu cầu nhà ở thực.
Theo giới chuyên gia, khi thắt chặt hai kênh tín dụng và trái phiếu dù sẽ gây khó khăn trong ngắn hạn, nhưng về trung và dài hạn, đó là điều tốt, là cơ hội để phân hóa, thanh lọc thị trường, nắn lại thị trường tín dụng và trái phiếu đi đúng quỹ đạo. Dù thị trường đang thanh lọc gắt gao, nhưng nhờ vậy, nhà đầu tư có thể nhận diện những doanh nghiệp mạnh, uy tín và an toàn. Những doanh nghiệp có chiến lược tài chính an toàn sẽ ít bị tác động, vẫn thành công khi phát hành trái phiếu trong nước và trái phiếu quốc tế. Ngược lại, những công ty có chiến lược tài chính không an toàn, dùng đòn bẩy quá lớn, phát hành trái phiếu ồ ạt, thiếu kiểm soát sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất.
Nghiên cứu thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý 1/2022 của VNDirect chỉ ra, việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào BĐS, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng. Các doanh nghiệp BĐS sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS có thể trầm lắng trong 1 - 2 quý tới, do đang chờ đợi những thay đổi về mặt chính sách pháp lý. Nhà đầu tư cá nhân cần thêm thời gian để ổn định tâm lý, suy xét và đánh giá tình hình trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Vì vậy, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của nhóm BĐS sẽ giảm dần trong vài quý tới.
Đứng trước thách thức trong việc huy động vốn, chuyên gia của VnDirect cho rằng các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, nhờ đó sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022. Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng sẽ cần có nguồn vốn đủ để bảo đảm tiến độ. Dự báo, giá trị phát hành trái phiếu của ngành xây dựng sẽ cải thiện hơn so với năm ngoái. Về dài hạn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ ngày càng chuyên nghiệp, minh bạch và phát triển bền vững hơn.
Phương Uyên