Khi Covid-19 xảy ra, tính thanh khoản trên thị trường bất động sản gần như đóng băng. Hiện nay, người mua đang có ưu thế, còn người bán ở mọi phân khúc đang ở vị thế kém hơn trong giao dịch bất động sản.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng thời điểm ra quyết định tốt nhất của người mua là khi nó phù hợp nhất với nhu cầu của họ.
Chẳng hạn, đối với một người trẻ được cha mẹ cho tiền mua nhà trước khi lập gia đình, tính chu kỳ của thị trường hay giá cả đôi khi không phải yếu tố quyết định mà là thời gian.
Nói về thị trường, ông Chánh dự báo có 3 phân khúc sẽ có sự phục hồi nhanh nhất sau dịch Covid-19.
Thứ nhất là Bất động sản nghỉ dưỡng.
Phân khúc này vừa có hơn một năm cực kỳ khó khăn. Các chủ đầu tư Bất động sản nghỉ dưỡng hiện phải "nằm im" chờ cho đợt dịch này qua đi.
“Tuy vậy, nhu cầu đi du lịch của người dân hiện nay như một cái lò xo bị nén lại. Khi dịch bệnh qua đi thì nó sẽ bung ra. Trong quá khứ, thường xen kẽ ở những đợt giãn cách, khi mọi người có cơ hội đi đó đi đây thì đi rất nhiều. Và Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội”, ông Chánh nhận định.
Thứ hai, đất nền vùng ven cũng là một trong những phân khúc hưởng lợi.
Theo ông Chánh, trong giai đoạn này, Chính phủ cũng rất chú trọng đầu tư công vì là một trong những trụ đỡ quan trọng cho GDP trong những năm gặp khó khăn do bệnh dịch như thế này. Đất nền vùng ven cũng được hưởng lợi, mặc dù lúc này tính thanh khoản đang gặp khó khăn.
Thứ ba là căn hộ trung cấp, hoặc nhà ở vừa túi tiền.
Đây là dòng sản phẩm nhắm vào nhu cầu ở thực của những người dân ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội và một số đô thị khác ở Việt Nam.
Phân khúc này có khả năng phục hồi nhanh nhất, vì nó là nhu cầu thực tế của thị trường.
Vấn đề đặt ra là trong giai đoạn này, phân khúc nào là phân khúc đáng đầu tư nhất?
“Nếu cho tôi chọn, tôi sẽ chọn nhà phố. Bởi nhà phố là phân khúc rất đặc biệt, nhà ở trong phố, có thể vừa tăng giá vừa cho thuê được”, ông Chánh cho biết.
Theo ông Chánh, có thể giai đoạn này, việc cho thuê đang gặp khó khăn, nhưng nhà phố vẫn là phân khúc truyền thống.
“Tôi vẫn khuyên các nhà đầu tư nên chú ý đến phân khúc này. Vì đây là phân khúc rất tiềm năng, nhìn ở khía cạnh đầu tư”, ông Chánh khuyên.
Ông Chánh nhấn mạnh đến các căn nhà phố đã có sổ đỏ, vì có thể cho thuê khi chờ đợi dịch phục hồi và tiềm năng tăng giá của nhà phố vào khoảng 10-15%/năm.
Trong bối cảnh hiện nay, mức này đang gấp đôi so với tiền gửi ngân hàng và là khoản đầu tư chắc chắn, khá hợp lý cho nhà đầu tư.
Trong khi đó ở một phân khúc khác, cụ thể là căn hộ cho thuê, lợi nhuận từ việc cho thuê thậm chí còn rẻ hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng.
Dẫn số liệu thống kê từ năm 2018 về trước, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng đầu tư căn hộ không có lời bằng các phân khúc khác.
Tuy nhiên sau này, thị trường xuất hiện xu hướng đầu tư từ những người đang nắm dòng tiền nhàn rỗi hoặc dòng tiền thụ động.
Những nhà đầu tư này không có chuyên môn và cũng không muốn chấp nhận rủi ro để kiếm lời từ việc mua đi bán lại bất động sản.
Họ muốn có cuộc sống thư thái và dùng tiền này đầu tư căn hộ để có thêm khoản thu từ việc cho thuê hàng tháng.
Việc này cũng giống như gửi ngân hàng nhưng nó khác ở chỗ là được đảm bảo bằng bất động sản. Điều đó giúp họ tránh được nỗi lo lạm phát và nếu chọn đúng sản phẩm, thì tài sản còn tăng giá.
Từ năm 2018 trở lại đây, các căn hộ dần dần tăng giá và được cho thuê rất tốt.
Ông Hiển cho biết hiện nay, tỷ suất sinh lợi từ việc cho thuê căn hộ chỉ khoảng 3-5%, tùy vào giá trị. Giá trị căn hộ càng cao thì tỷ suất sinh lợi càng thấp, vì tổng giá trị đầu tư cao quá dù giá cho thuê cũng cao.
Điều này thoạt nhìn sẽ rất sốc, nếu so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Nhưng nếu so với lạm phát, thì tỷ suất sinh lời của căn hộ cũng tốt.
Lạm phát của Việt Nam trong những năm gần đây ở mức 3,5-4%. Nếu lấy lãi suất ngân hàng khoảng 6% trừ đi CPI 3,5-4% thì khoản lời chỉ còn 2-2,5%/năm. Mức này thấp hơn căn hộ.
Theo ông Hiển, để so sánh, chỉ cần lấy tiền cho thuê căn hộ cộng thêm mức tăng giá của căn hộ trong năm đó. “Quan sát trong 3 năm nay, tôi thấy lợi nhuận cho thuê căn hộ bắt đầu cao hơn lãi suất ngân hàng”, ông Hiển cho biết.
Hiện nay, thị trường đã xuất hiện những căn hộ tốt, giá mềm hơn trước. Nguyên nhân là do thị trường khó khăn, nhà đầu tư khó cho thuê hoặc phải cho thuê giá rẻ hơn trước nên họ bán. Nhưng nếu là người có tiền và muốn tìm mua căn hộ, thì nên mua khi giá đang thấp.
“Tôi cho rằng, tình trạng khó khăn trên thị trường cho thuê chỉ kéo dài đến cuối năm nay”, ông Hiển nhận định.
Trường hợp nếu thành phố làm tốt hơn nữa trong việc kiểm soát dịch và mở cửa hoàn toàn trong năm 2022, lúc đó dòng người từ nước ngoài sẽ quay trở lại thì thị trường cho thuê sẽ khởi sắc hơn.
Chuyên gia này dự đoán, nếu có thể chống dịch thành công trong những tháng cuối năm, thì đến giữa năm 2022 có thể mở cửa được.
Trường hợp xấu nhất thì đến cuối năm 2022, theo chu kỳ chung của thế giới, nhu cầu thuê của người nước ngoài trở lại sẽ làm cho sự cạnh tranh tăng lên.
“Việc mua những căn hộ giá thấp trong giai đoạn này nên chọn những căn hộ đã xây dựng xong, đã có người ở và được đánh giá tốt về quản lý, xây dựng, không gian, cảnh quan... Đây là lựa chọn tốt cho những người muốn có khoản đầu tư thụ động và ổn định”, ông Hiển khuyên.