Năm 2015, Vụ quản lý quỹ (Ủy ban Chứng khoán Nhà nước) kiến nghị sửa đổi bổ sung Thông tư 228 hướng dẫn thành lập quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) theo hướng cho phép tiến hành góp vốn bằng BĐS để tạo điều kiện đưa quỹ này vào thực tế.
Thực tế triển khai quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam
Thông tư 228/2012/TT-BTC cho thấy, quỹ đầu tư BĐS được tổ chức bằng hình thức quỹ đóng và Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng. Cổ phiếu của công ty đầu tư chứng khoán và chứng chỉ quỹ được niêm yết và giao dịch tại Sở Giao dịch Chứng khoán. Theo đó, quỹ này chủ yếu đầu tư vào các tài sản là BĐS ở Việt Nam với mục đích cho thuê.
Trong quá trình giải quyết nợ xấu, ngân hàng đang gặp khó khăn, kỹ vọng việc phát triển quỹ BĐS sẽ giảm sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào dòng vốn tín dụng của các ngân hàng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc trên thực tế.
-Một là giá BĐS ở các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn còn rất cao trong khi giá cho thuê trung tâm bán lẻ và văn phòng giảm mạnh làm ảnh hưởng tới suất sinh lợi của phân khúc cho thuê.
-Hai là Việt Nam hiện tại chưa có chính sách thuế ưu đãi đối với loại hình quỹ BĐS như thông lệ quốc tế. Đơn cử, khoản thu nhập của quỹ ở các nước có loại hình này phát triển được chia cho nhà đầu tư được miễn tính thuế...
-Ba là cơ chế góp vốn quỹ BĐS ở Việt Nam còn bất cập. Cụ thể, những năm vừa qua, quy mô huy động vốn từ các đợt chào bán của loại hình chứng chỉ quỹ này trên thị trường chỉ phổ biến vào mức 50-100 tỷ đồng/lần phát hành. Tuy nhiên, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư cho quỹ trở nên khó khả thi bởi giá trị chuyển nhượng những dự án BĐS lớn hơn nhiều và quy định pháp luật hiện hành chỉ cho phép quỹ BĐS vay tối đa 5% giá trị tài sản ròng của quỹ này sau thành lập.
Bên cạnh đó, cơ chế góp vốn vào quỹ BĐS hiện vẫn chưa linh hoạt. Đặc biệt, sản phẩm quỹ BĐS vẫn chưa thu hút được sự tham gia của các tổ chức kinh doanh BĐS trong quá trình thành lập quỹ.
Đề xuất cho phép góp vốn bằng BĐS
Vụ Quản lý quỹ (Ủy ban chứng khoán Nhà nước) có kiến nghị gồm 4 bước để tăng tính linh hoạt trong cơ chế góp vốn: đăng ký, định giá, phát hành ra công chúng (IPO) và niêm yết giao dịch.
-Bước thứ nhất, nhà bảo trợ đăng ký đưa BĐS vào góp vốn hình thành quỹ đầu tư BĐS với công ty quản lỹ quỹ theo đúng các quy định của Thông tư 228. Theo đó, việc góp vốn này phải được công ty quản lý quỹ đồng ý.
-Thứ hai, triển vọng khai thác và giá trị góp vốn bằng BĐS được tổ chức định giá xác định dựa vào chứng thư thẩm định giá. Đặc biệt, báo cáo thẩm định giá sẽ được công bố ở bản cáo bạch của quỹ đầu tư BĐS.
-Thứ ba, quỹ BĐS tổ chức phát hành chứng chỉ ra công chúng theo quy định pháp luật. Tách bạch tài sản của quỹ với tài sản của công ty quản lý quỹ. Chuyển sang tên của quỹ BĐS mới thành lập từ quyền sở hữu BĐS đã góp đứng tên nhà bảo trợ. Theo đó, nhà bảo trợ nhận lại vốn đã góp dưới hình thức tiền mặt từ quỹ hoặc chứng chỉ quỹ của quỹ mới hình thành phát hành. Tài sản (BĐS) của quỹ được lưu ký ở ngân hàng lưu ký.
-Thứ tư, công ty quản lý quỹ thực hiện niêm yết và giao dịch cổ phiếu/chứng chỉ quỹ công ty đầu tư chứng khoán theo đúng quy định pháp luật.
Vụ Quản lý quỹ cho biết, việc cho phép tổ chức góp vốn bằng BĐS nhằm tạo điều kiện đưa quỹ BĐS đi vào thực tế. Ván đề thực hiện đồng bộ các giải pháp góp phần hoàn thiện cơ sở hàng hóa theo đúng lộ trình tái cấu trúc thị trường chứng khoán giai đoạn 2011-2015.
(Theo Vietstock)