Cung vượt cầu
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 07/2017, bất động sản nghỉ dưỡng đã có 77 dự án với 16.437 phòng khách sạn, 11.174 căn biệt thự, 12.056 căn condotel đã và đang được đầu tư xây dựng. Trong đó có 4.792/16.537 phòng khách sạn được đưa vào kinh doanh; 1.484/11.174 căn biệt thự đã bán; còn 883 biệt thự và 847 căn hộ khách sạn đã xây dựng xong chưa bán.
Theo thống kê riêng của Công ty DKRA, trong năm 2017, ở phân khúc condotel, cả nước đón nhận khoảng 22 dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung cấp ra thị trường 14.741 căn, tăng 12% so với năm 2016. Dù nguồn cung liên tục tăng, nhưng tỉ lệ tiêu thụ lại ngày càng đi xuống.
Theo đó, mức tiêu thụ condotel năm 2017 chỉ đạt 33% (4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn). Với việc có thêm hàng loạt dự án chuẩn bị đưa ra thị trường, condotel đang xuất hiện nguy cơ dư thừa nguồn cung trong thời gian tới, đặc biệt là ở một số thị trường lớn như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc…
Nhiều vướng mắc về pháp lý, lợi nhuận
Phát biểu tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2017 (VRES 2017), bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, loại hình condotel sẽ không được cấp hộ khẩu. Condotel là loại hình nghỉ dưỡng cho thuê và hiện chưa có văn bản, quy định pháp lý rõ ràng cho sản phẩm này.
Về lợi nhuận cam kết hiện nay của loại hình này (thường từ 8 – 10%) như con dao hai lưỡi. Người mua an tâm trong vòng 5 – 10 năm sẽ có một khoản lợi nhuận cố định nhưng thị trường bất động sản phát triển theo quy luật, chu kỳ và rất khó để để dự đoán được mức tăng trưởng trong vòng 10 năm, các loại hình khác nếu có thì cũng chỉ cam kết lợi nhuận tối đa 2 năm.
“Do đó, người mua cần phải cân nhắc xem thực tế nếu tự cho thuê với vị trí, sản phẩm đó có mang lại lợi nhuận như chủ đầu tư cam kết hay không để có quyết định đầu tư”, bà Dung cho biết thêm.
Dự báo thị trường condotel năm 2018
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Phát triển Công ty DKRA Việt Nam nhận định, năm 2018 sẽ là năm khó khăn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nguy cơ dư thừa nguồn cung condotel ở một số thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng. Năm 2018, nguồn cung của phân khúc này dự báo sẽ tiếp tục tăng và có thể đạt khoảng 15.000 – 20.000 căn.
Đánh giá về loại hình này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, condotel năm 2018 có thể sôi động trở lại nếu được thông qua pháp lý theo dự thảo của Bộ Xây dựng. Hiện nay, hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận từ 8 – 12%/năm thời gian 5 – 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15 – 20 ngày/năm.
Tuy nhiên, vẫn chưa có luật quy định cụ thể về mặt pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê và quy định chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu. Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư, khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án.
Do đó, nhà đầu tư cần phải có những kiến thức nhất định, ví dụ chủ đầu tư cam kết 10% thì thực tế khai thác được bao nhiêu. Ngoài ra, nhà đầu tư cần xem xét xem ngoài yếu tố về khai thác du lịch, chủ đầu tư có dùng tiền để đầu tư, tái đầu tư, phát triển các dự án mới không, uy tín của chủ đầu tư có khả năng đảm bảo dòng tiền tốt trong 10 năm tiếp theo.