Triển vọng thị trường bất động sản cuối năm 2021

Thị trường bất động sản vẫn có cơ hội hồi phục vào dịp cuối năm

Làn sóng Covid-19 lần 4 đã và đang làm giảm mạnh sức mua, ngưng trệ giao dịch, các hoạt động xây dựng và hoàn thiện thủ tục đầu tư trên thực tế gần như bị trì hoãn. Cùng với đó là tăng áp lực giảm giá, biên lợi nhuận của các phân khúc thị trường bất động sản. Sức mua chung toàn thị trường bất động sản đang ở mức khá thấp, đa số giao dịch tập trung ở những dự án lớn được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý minh bạch. Còn lại đa số các doanh nghiệp trong ngành đều gặp khó khăn về dòng tiền, không ít doanh nghiệp và nhà đầu tư có nguy cơ phá sản.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2021 tổng nguồn cung mới trên thị trường đạt trên 165.700 sản phẩm, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 61.800 sản phẩm, chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung. Riêng quý III/2021 lượng cung sản phẩm trên thị trường thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. 

Cụ thể, tại Hà Nội, có 5.886 sản phẩm bất động sản chào bán, nhưng chỉ có 1.745 sản phẩm giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 29,6%. Khu vực Đà Nẵng và Trung Trung Bộ có 22 dự án nhà ở được chào bán (với 3 dự án mới) cung cấp cho thị trường hơn 2.600 sản phẩm, song các giao dịch mua giảm 80% và giá nhà, căn hộ giảm khoảng 10 - 20% so với thời điểm trước tháng 5/2021. Tương tự, TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ có nguồn cung 3.516 sản phẩm, nhưng giao dịch 2.724 sản phẩm. Độ giảm sâu nhất được ghi nhận tại TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trước tình hình còn nhiều hạn chế như hiện nay, song nhìn vào triển vọng, có nhiều căn cứ và tín hiệu cho thấy, thị trường bất động sản vẫn sẽ phục hồi ở các phân khúc trong dịp cuối năm nhờ kịch bản sống chung với dịch đã được kích hoạt trên phần lớn các địa phương cả nước từ tháng 10/2021. Dòng tiền từ các kênh huy động vốn mới sẽ được tạo lập, nhiều dự án tái khởi công và dịp cuối năm luôn là thời điểm "vàng" để gia tăng doanh thu.

Tuy nhiên, trong quý IV/2021, nguồn cung trên thị trường sẽ không có nhiều cải thiện cả về tổng cung và giá cả, do nhiều dự án đang gặp khó khăn về hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, trong khi nguyên vật liệu, thiết bị, nhân công... vẫn có xu hướng tăng và khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng từ 10% đến 15%. Doanh nghiệp phát triển bất động sản và nhà thầu chỉ có thể phục hồi khoảng 50% nếu trạng thái thị trường trở lại bình thường. 

Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện có khoảng 5.000 dự án bất động sản được triển khai, đã có dự án hoàn thành, nhưng còn hàng nghìn dự án đang hoàn thiện pháp lý, có thể kéo dài sang năm 2022 hoặc lâu hơn nữa mới hoàn thành. Vì vậy, để phục hồi trở lại như trước đại dịch, thị tường bất động sản cần có thêm nhiều thời gian hơn, có lẽ phải từ đầu quý II/2022, thậm chí từ nửa cuối năm 2022. 

Mỗi phân khúc bất động sản đều có những “cửa sáng” riêng

Có nhiều lý do để thị trường bất động sản vực dậy, nhưng động thái đáng chú ý có lẽ là sức cầu chung toàn thị trường dần có tín hiệu tích cực. Trong đợt dịch tái bùng phát vừa qua, mọi hoạt động bị trì hoãn khiến nhu cầu giao dịch bất động sản bị dồn nén. Vì vậy, khi dịch từng bước được kiểm soát, các hoạt động diễn ra bình thường thì sức cầu này sẽ quay trở lại và là động lực lớn nhất thúc đẩy thị trường bất động sản.

Trong đó, có sự nóng lên của thị trường bất động sản ven đô, nhất là tại các đô thị lớn, như Hà Nội và TP.HCM, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… gắn với đẩy mạnh đầu tư công vào quy hoạch kết nối vùng là một trong những điểm sáng. Phân khúc thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh cũng sớm phục hồi tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, có triển vọng khả quan nhất có lẽ là phân khúc bất động sản công nghiệp. Đặc biệt là tại các khu công nghiệp xanh, hiện đại, có nhà ở xã hội cho công nhân thuê, có không gian làm việc chung thân thiện, bảo đảm sức khỏe, bảo vệ môi trường… Còn đất nền vẫn luôn là ưu tiên hàng đầu trong đầu tư bất động sản. Các nguồn cung mới đất nền tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh và lân cận các đô thị lớn. 

Những dự án có pháp lý và hạ tầng hoàn thiện tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng. Mặt bằng giá thứ cấp không biến động nhiều so với quý III/2021. Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung tăng nhẹ tại thị trường TP.HCM và Bình Dương. 

Phân khúc căn hộ hạng A và B chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới. Sự quan tâm của khách hàng tập trung vào những dự án nằm trong những khu đô thị lớn, quy hoạch bài bản, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

Sự chuyển động nhẹ cả về cung và cầu cũng sẽ đến với phân khúc nhà nghỉ dưỡng xanh, bảo đảm các yêu cầu chống dịch như: Loại hình condotel, biệt thự biển. Đa số dự án mới sẽ tập trung ở những thị trường truyền thống như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận và Phú Quốc. Tuy nhiên, những loại hình này còn phụ thuộc rất nhiều vào khả năng kiểm soát dịch bệnh hoặc nới lỏng giãn cách xã hội tại các địa phương. 

Giải pháp nào cho sức bật của thị trường bất động sản?

Hiện nay, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu tốt như: Bộ Xây dựng đang cùng các Bộ, ngành nghiên cứu chỉnh sửa Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng và Luật Đất đai; Bộ Xây dựng đang đề xuất chỉnh sửa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho phù hợp với Luật Đất đai mới, phù hợp với chương trình của Quốc hội. 

Trong năm 2021, có 2 văn bản pháp lý sẽ được ban hành. Đó là Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định về hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Sau khi vấn đề pháp lý được hoàn thiện, thị trường sẽ phát triển khởi sắc hơn… Ngoài ra, các dự án đầu tư công, đặc biệt là về phát triển cơ sở hạ tầng, có tác động trực tiếp cũng đang được chú trọng đầu tư triển khai góp phần làm tăng xung lực của thị trường bất động sản trong tương lai. 

Tuy nhiên, để phục hồi thị trường nhanh hơn, đòi hỏi cần có thêm nhiều giải pháp tháo gỡ hơn nữa đến từ cả hai phía là doanh nghiệp bất động sản và Nhà nước.

Về phía doanh nghiệp, các công ty bất động sản cần linh hoạt điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh trong tâm thế xác định sống chung với dịch; ưu tiên tập trung vốn vào các dự án có triển vọng thị trường; nghiên cứu triển khai thêm các giải pháp hỗ trợ khách hàng, như giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, giảm giá thuê và phí dịch vụ cho khách thuê văn phòng hoặc áp dụng chính sách tái ký hợp đồng thuê với mức tăng thấp hơn giai đoạn trước dịch; bảo đảm uy tín về thời hạn bàn giao và chất lượng sản phẩm bất động sản theo cam kết; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin để bán sản phẩm cho khách hàng trong bối cảnh khó khăn do dịch bệnh kéo dài...

Về phía Nhà nước, cần có thêm những cú hích chính sách hỗ trợ liên quan đến giảm thuế, phí và tăng vốn cho vay ưu đãi. Đơn cử như cần giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân trong năm 2021 cùng hoãn nộp các loại thuế này 6 tháng kể từ khi hoạt động lại; đồng thời, tiếp tục nhận diện và sớm tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật để triển khai thêm nhiều dự án sau dịch. 

Như vậy, có thể kết luận, dù còn không ít rủi ro gắn với tính đầu cơ cao và phân tán đầu tư, khả năng dự báo thị trường chưa tốt, song trong thời gian tới, cùng với những nhân tố trên, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục giảm, lãi suất vay thế chấp đang ở mức thấp, cũng như nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ, chắc chắn  thị trường bất động sản sẽ bật lên mạnh mẽ ngay khi dịch Covid-19 được kiểm soát.