Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền, hay hợp đồng góp vốn hoặc qua vi bằng được cảnh báo đầy rủi ro.

Có gần một thập niên tư vấn pháp lý bất động sản tại TP HCM, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong cho biết, thị trường đang xuất hiện một số loại hợp đồng mua bán khiến nhà đầu tư lâm cảnh "lành ít dữ nhiều". Ông Phong khuyên người mua thận trọng trước khi đầu tư.

Mua nhà đất qua vi bằng

Trong 12 tháng qua, một số quận ven TP HCM đã kêu gọi người dân không mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng. Lời kêu gọi này là thông tin để người dân biết nhằm tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.

Ông Phong cho biết, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công chứng, chứng thực theo quy định.

Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác. Tuy nhiên, Sở Tư pháp vẫn có quyền từ chối vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập. Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Thời gian qua tại TP HCM người dân mua bán, chuyển nhượng nhà đất theo hình thức lập vi bằng ở loại nhà 3 chung (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà). Việc mua bán này còn được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người; chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Có không ít trường hợp người dân mất oan tiền tỷ vì mua bán nhà qua hình thức này.

Mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn

Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nhà đầu tư cần thận trọng khi đặt bút ký loại hợp đồng này vì nếu bất cẩn khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn mà không thể ngờ tới.

Do thiếu tiền triển khai dự án hoặc chi phí lớn, doanh nghiệp huy động vốn từ chính khách hàng khi dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý với giá bán được chào mời cực rẻ. Nếu khách hàng thấy đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn, họ sẽ đặt bút ký hợp đồng góp vốn, trở thành đối tác của chủ đầu tư.

Do hợp đồng góp vốn không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh. Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường.

Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền

Dấu hiệu nhận biết của việc mua tài sản bằng hợp đồng ủy quyền là nghĩa vụ của chủ nhà đất rất mập mờ. Chủ nhà đất thường không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục. Theo quy định của pháp luật, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản (chủ đất chưa được cấp quyền hoặc chưa được thuận chủ trương đầu tư) thì không được phép ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường được.

Vũ Lê