Xã hội phát triển, nhiều người (nhất là giới trẻ) có xu hướng chuyển sang căn hộ chung cư thay vì ở nhà phố như trước kia. Tuy nhiên, thực tế nhiều người ở căn hộ chung cư lại hiểu sai quy định pháp luật liên quan đến nó, dẫn đến không bảo vệ được quyền và lợi chính đáng của mình, thậm chí còn gặp rủi ro pháp lý.
Luật sư Phạm Thanh Hữu – Đoàn Luật sư TP.HCM trình bày rõ về 5 nhầm lẫn thường gặp của chủ sở hữu nhà chung cư.
1. Vẫn đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Nhiều người cho rằng sở hữu căn hộ chung cư không phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn phải đóng khoản thuế này.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Điểm b khoản 2 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định: Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.
2. Phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc
Nhiều người cho rằng chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nghĩa vụ phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, đó là tránh nhiệm của chủ đầu tư; tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu căn hộ chung cư phải có nghĩa vụ này.
Cụ thể, theo khoản 1 điều 2, khoản 1 Điều 3 Nghị định 23/2018/NĐ-CP và khoản 9 Phụ lục II Nghị định 79/2014/NĐ-CP, cơ quan, tổ chức và cá nhân có nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc tại các doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh nghiệp vụ bảo hiểm cháy, nổ theo quy định pháp luật.
Lưu ý, trường hợp dự án nhà chung cư đang thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư (chưa được chuyển giao cho cư dân), chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ này.
3. Giá dịch vụ quản lý nhà chung cư tính theo diện tích thông thủy
Nhiều người cho rằng giá dịch vụ quản lý nhà chung cư sẽ tính theo diện tích tim tường của căn hộ; tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì sẽ tính theo diện tích thông thủy của căn hộ.
Cụ thể, theo khoản 2 Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
4. Thời hạn bảo hành của căn hộ chung cư tối thiểu là 60 tháng
Nhiều người cho rằng thời hạn bảo hành của căn hộ chung cư là theo quy định tại hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư với người mua; tuy nhiên, theo quy định của pháp luật không hoàn toàn đúng như vậy.
Cụ thể, theo điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do đó, trường hợp tại hợp đồng mua bán căn hộ nếu quy định thời hạn bảo hành lớn hơn 60 tháng thì áp dụng theo hợp đồng mua bán căn hộ, nếu quy định thời hạn bảo hành dưới 60 tháng thì áp dụng thời gian bảo hành là 60 tháng.
5. Chủ căn hộ chung cư được giữ lại một bản hợp đồng mua bán căn hộ
Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư yêu cầu cư dân nộp lại bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để họ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan thì không có quy định nào bắt buộc cư dân phải nộp lại bản chính hợp đồng mua bán căn hộ.
Do đó, trong mọi trường hợp thì cư dân cần giữ lại bản chính hợp đồng mua bán căn hộ (dù căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận) để bảo đảm được quyền và lợi ích chính đáng của mình.