Xin hỏi năm 2021 có những quy định nào liên quan đến việc cấp sổ đỏ được thay đổi? Những thay đổi đó có tác động như thế nào đến thị trường?
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:
So với các quy định trước đây, Nghị định 148/2020NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 đã có nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến sổ đỏ.
Thứ nhất, Bổ sung quy định về nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai với chức năng cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai
Thứ hai, dồn điền đổi thửa không còn được cấp đổi sổ đỏ
Tại Nghị định 148/2020 NĐ-CP quy định một trong những trường hợp được cấp đổi sổ đỏ cũng như cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng đã cấp là “do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất” mà trước đây: Điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43 có quy định trường hợp trên còn bao gồm “do dồn điền đổi thửa”
Thứ ba, Được lựa chọn thời gian, địa điểm làm sổ đỏ theo nhu cầu
Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã bổ sung một quy định khá cởi mở liên quan đến thủ tục cấp sổ đỏ như sau:
Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại sổ đỏ theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục được thực hiện theo thỏa thuận. Tuy nhiên, thời gian thực hiện thủ tục không quá thời gian do UBND cấp tỉnh quy định.
Thứ tư, làm sổ đỏ mới khi dồn điền đổi thửa trong trường hợp đất bị thế chấp
Theo Nghị định 148/2020 NĐ-CP theo Điều 1 khoản theo. Sửa đổi, bổ sung khoản 5 và khoản 6 Điều 78 như sau: Khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dồn điền đổi thửa, trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, thì người sử dụng đất phải nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho sổ đỏ đã cấp để làm thủ tục cấp sổ đỏ mới. Việc trao sổ đỏ sẽ được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng.
Khi đó, người sử dụng đất ký, nhận sổ đỏ mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao sổ đỏ cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Thứ năm là Quy định mới về cơ quan thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định
Nghị định 148/2020 NĐ-CP có sửa đổi khoản 4 và khoản 5 Điều 87 của Nghị định 43/2014 NĐ-CP về việc thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định. Trong đó bổ sung một quy định như sau:
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi sổ đỏ trong các trường hợp thu hồi sổ đỏ theo bản án, quyết định của Tòa án; theo kết luận thanh tra của cơ quan thanh tra; theo thông báo của người sử dụng đất, theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ tại thời điểm thu hồi sổ đỏ.
Thứ sáu, Quy định về giao đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý
Nguyên tắc giao đất ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp; giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất
Những thay đổi bổ sung mới của Nghị định 148/2020NĐ-CP về việc cấp sổ đỏ đã đưa ra những quy định rõ ràng, chi tiết hơn để phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất.