Còn nợ tiền sử dụng đất, có chuyển nhượng được quyền sử dụng đất?

Xin hỏi, nếu tôi mua mảnh đất này thì tôi phải đóng tiền sử dụng đất không? Khi đó trong sổ đỏ vẫn ghi như vậy thì có ảnh hưởng gì không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất có thể hiểu là xin cấp giấy chứng nhận nhưng ghi nợ tiền sử dụng đất. Việc quy định ghi nợ tiền sử dụng đất là chủ trương của Nhà nước nhằm giúp đỡ cho những người có khó khăn về tài chính khi thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định về Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất 

3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Mặt khác, căn cứ Khoản 1 Điều 168 luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận; hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Như vậy, kể từ khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính đang ghi nợ thì mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, chủ đất đang ghi nợ tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết tiền nợ thì mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn yêu cầu chủ đất thanh toán hết tiền nợ; xác nhận về việc đã thanh toán nợ trên Giấy chứng nhận. Sau đó bạn và chủ đất tiến hành các thủ tục chuyển nhượng.