Nội dung tư vấn: Chào luật sư ạ! Em có một số vấn đề về đất đai muốn được luật sư tư vấn giúp ạ. Năm 1994 bố em là bộ đội được đơn vị cấp cho khoảng 500m2 đất làm đất ở (giống như khu nhà ở giành cho cán bộ), có giấy tờ cấp và các chữ ký của thủ trưởng đơn vị. Gia đình em chuyển đến ở được 25 năm rồi, giờ đơn vị muốn lấy lại đất thì gia đình em được đền bù như thế nào ạ (đất được cấp là đất quốc phòng). Xin luật sư tư vấn giúp em với ah! Em xin cảm ơn!
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, năm 1994 bố bạn được đơn vị nơi đang công tác (Quân đội) cấp cho 500m2 đất làm đất ở có giấy tờ cấp và chữ ký của thủ trưởng đơn vị.
- Căn cứ theo quy định tại Điều 23 Luật Đất đai 1993 quy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:
“1- Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.
2- Chính phủ xét duyệt kế hoạch hàng năm của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.
Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được Quốc hội quyết định và kế hoạch hàng năm về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác đã được Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua, Chính phủ quyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những trường hợp cần thiết.
3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định sau đây:
a) Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình không thuộc các trường hợp quy định tại mục b khoản 3 Điều này;
…”.
Như vậy theo quy định trên, Thủ trưởng đơn vị nơi bố bạn công tác không có thẩm giao đất. Việc giao đất trong trường hợp này được xác định là trái thẩm quyền.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao trái thẩm quyền: Căn cứ vào Khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền như sau:
“3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất”.
Đối với trường hợp của bạn, đất được giao là đất quốc phòng, do đó nếu hiện nay đất này vẫn thuộc quyền quản lý của quốc phòng thì gia đình bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của diện tích đất đã được đơn vị giao vào năm 1994, mà sẽ bị nhà nước thu hồi lại theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:
“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
…
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
…”.
Do đất của bạn được giao không đúng thẩm quyền và không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên khi nhà nước thu hồi thì gia đình bạn chỉ được bồi thường phần tài sản trên đất (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất do gia đình bạn tạo lập kể từ thời điểm được giao đất sử dụng) theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2013 như sau:
“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành”.
P. Luật sư tư vấn về Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.