Tôi vừa mua mảnh đất 1.000m2, trong đó, 400m2 chưa có sổ, còn 600m2 đã có. Người bán nói 400m2 này ngày xưa các cụ chỉ mua bán bằng miệng. Trước khi bán cho tôi, đất không xảy ra tranh chấp và chủ đất vẫn sử dụng để trồng rau.
Sau khi mua lại toàn bộ, hiện tại, tôi muốn làm thủ tục để đưa phần đất hoa màu vào sổ đỏ có được không?
(Thành An)
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm:
"a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".
Trong trường hợp của bạn, bạn có thể đề nghị cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho 400m2 đất còn lại và làm thủ tục hợp thửa đất theo điều 75 Nghị định 43/2014 nếu chủ đất còn giữ giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 hoặc thuộc một trong những trường hợp nêu tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013.
Đất muốn hợp thửa phải có chung mục đích sử dụng
Trình tự thủ tục hợp thửa đất
Bước 1: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện. Hồ sơ gồm đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đo đạc địa chính, gửi hồ sơ đến cơ quan có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 3: Nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc tại UBND cấp xã nếu nộp hồ sơ tại cấp xã.
Để có thể làm thủ tục hợp thửa, bạn cần lưu ý:
1. Mục đích sử dụng hai mảnh đất có giống nhau không? Nếu không giống, bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất như quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013.
2. Diện tích hợp thửa có nằm trong hạn mức quy định không? Hạn mức đất là diện tích tối đa để người sử dụng đất có đủ nghĩa vụ và quyền lợi. Nếu vượt hạn mức, quyền lợi của người sử dụng sẽ bị hạn chế hoặc không được hưởng chế độ miễn giảm theo quy định. UBND cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức đất.
Luật sư, Thạc sỹ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội