Tôi có mua một miếng đất thông qua đấu giá. Nhưng sổ đỏ thì còn tên chủ cũ và có ghi thêm đã chuyển nhượng qua cho tôi. Vậy sau này nếu có tranh chấp thì người bán có thể lấy lại quyền sử dụng đất không và tôi có được quyền bán miếng đất này không?
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo Công ty luật TNHH Đức An trả lời :
Bán đấu giá quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi cơ quan, tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất đấu giá. Việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất kéo theo sự thay đổi về người sử dụng đất và thuộc một trong các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) theo quy định tại điểm k khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013:
“Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật”
Về trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ đối với đất trúng đấu giá được quy định tại Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
1. Người chịu trách nhiệm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ đối với đất trúng đấu giá
“1. Người chịu trách nhiệm nộp hồ sơ được quy định như sau:
a) Người nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất;
b) Tổ chức đã thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ thay người nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên người chịu trách nhiệm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ đối với đất trúng đấu giá là người nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo kết quả đấu giá; trừ trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định của pháp luật thì tổ chức đã thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ thay người nhận quyền.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ đối với đất trúng đấu giá
Quy định tại Khoản 5 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành
- Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu
Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ đối với đất trúng đấu giá được quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
+ Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất hoặc nhận quyền sử dụng một phần thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính
Xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu
Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
+ Thời gian thực hiện:
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không được quá 10 ngày.