Tất tần tật những điều cần biết khi mua nhà, đất nhờ người đứng tên

Dưới góc độ pháp lý, việc nhờ người khác đứng tên mua hộ nhà đất là trái với quy định pháp luật. Song, để mua được bất động sản giá tốt hoặc vì lý do nào đó mà nhiều người vẫn đánh liều sử dụng hình thức này. Vậy rủi ro khi nhờ người khác đứng tên mua nhà đất là gì, trước khi nhờ nên làm thế nào để đảm bảo quyền và lợi ích của mình không bị xâm phạm?

1. Rủi ro khi mua nhà đất nhờ người đứng tên hộ

Khoản 16 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Điều đó có nghĩa việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, không có hành lang pháp lý cụ thể và sẽ không được pháp luật bảo vệ. 

Như trường hợp của chị Nga (Hà Nam) tháng 8 vừa qua có bỏ tiền mua một mảnh đất ở huyện Bình Lục nhưng vì giấu không muốn cho người nhà biết nên đã nhờ bạn thân của mình là anh Trung đứng tên. Hiện chị Nga đang muốn bán mảnh đất trên để có tiền giải quyết vấn đề kinh doanh, tuy nhiên anh Trung lại trở mặt không trả và cho rằng người đứng tên trên sổ đỏ là mình nên chị Nga không có quyền gì với mảnh đất. Khi đó, chị Nga có thể phải đối mặt với 4 rủi ro sau:

- Thửa đất đó có thể bị anh Trung chuyển nhượng/tặng/cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác, hoặc đưa vào làm tài sản bảo đảm mà không cần sự đồng ý của người nhờ đứng tên (chị Nga). Lý do vì anh Trung đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đây là tài sản hợp pháp của anh và được Nhà nước công nhận.

- Thửa đất đó có thể bị đưa vào làm tài sản phải thi hành án trong trường hợp anh Trung (người đứng tên hộ) có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Thửa đất đó có thể trở thành di sản thừa kế nếu người đứng tên hộ mất. Di sản này sẽ được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật (cho những người có mối quan hệ huyết thống/hôn nhân hợp pháp theo quy định với người đã mất).

- Nếu anh Trung đã kết hôn và thửa đất này hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì trong trường hợp anh Trung ly hôn, thửa đất trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra chia theo quy định của pháp luật. Đồng nghĩa với việc chị Nga không có quyền lợi gì trong việc phân chia tài sản đó.

2. Làm gì để đòi lại mảnh đất đã nhờ người khác đứng tên hộ?

Tư vấn về trường hợp của chị Nga, luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết do sổ đỏ đất đứng tên anh Trung nên anh Trung chính là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất này.

“Để đòi lại được thửa đất thì trước tiên chị Nga cần phải thỏa thuận với anh Trung để anh này nguyện trả lại phần đất đó. Sau khi hai bên thỏa thuận thành công thì sẽ tiến hành chuyển nhượng hoặc tặng cho thửa đất tại Văn phòng công chứng, tiếp đến là tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất để chị Nga trở thành chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất.

Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, anh Trung nhất quyết không trả lại thửa đất thì chị Nga có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có đất để đòi lại quyền lợi của mình. Lưu ý khi khởi kiện ra Tòa án, chị Nga cần phải thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh việc mình đã nhờ anh Trung đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó có thể là các tài liệu, chứng cứ: văn bản ghi nhận thỏa thuận của hai bên về việc nhờ đứng tên; người làm chứng; biên lai trả tiền sử dụng đất lúc đó; ai là người sử dụng thửa đất đó từ lúc mua… Khi có đủ các tài liệu, chứng cứ nêu trên thì Tòa án sẽ xem xét các tình tiết để giải quyết vụ việc một cách thỏa đáng nhất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Nhìn chung, dù theo cách nào thì việc đòi lại thửa đất nhờ người khác đứng tên cũng mất khá nhiều thời gian và công sức. Cho nên, để có thể tự bảo vệ được tài sản của mình thì người dân không nên nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” – Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết. 

3. Lưu ý khi nhờ người đứng tên mua nhà, đất

Với những rủi ro khó lường như trên, có thể thấy việc nhờ người khác đứng tên khi mua nhà đất là không nên, dễ rơi vào trường hợp mất cả tình lẫn tiền. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cần phải nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần đặc biệt lưu ý 3 kinh nghiệm sau để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thứ nhất, nên chọn những người tin tưởng, thân thiết để nhờ cậy việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuyệt đối không thỏa thuận miệng mà hai bên cần phải lập một văn bản thỏa thuận với các nội dung chính quan trọng như: 

- Thời điểm phát sinh, mục đích lập văn bản thỏa thuận, thông tin cơ bản của 2 bên tham gia thỏa thuận.

- Nội dung thỏa thuận: Hai bên thỏa thuận về việc nhờ cậy/thuê đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có tồn tại.

- Trường hợp thuê hoặc nhờ vả người khác đứng tên hộ và có trả phí, trong văn bản thỏa thuận phải ghi rõ các điều khoản liên quan đến số tiền cần thanh toán (chi phí, thù lao đứng tên), nhằm thể hiện rõ đây là một công việc có lợi ích vật chất và cả hai bên đều đã đồng thuận.  

- Các điều khoản về chi phí mua bán, xây dựng, thanh toán căn nhà (nếu có).

- Các điều khoản về hoàn trả, chi phí hoàn trả (nếu có).

- Các mức phạt và chế tài.

- Chữ ký đầy đủ của 2 bên và của người làm chứng (nếu có). Văn bản này sẽ là một trong những căn cứ để bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân khi muốn đòi lại mảnh đất nhờ người khác đứng tên mà người đó không trả. 

Thứ hai, người nhờ đứng tên cần phải giữ lại hóa đơn/biên lai trả tiền khi thanh toán tiền mua bán thửa đất đó. Ngoài ra, bạn có thể là người trực tiếp trả tất cả các hóa đơn như: các hóa đơn về sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp, cải tạo căn nhà hay điện nước mạng, tiền thuế sử dụng đất thậm chí là khoản quỹ của xóm làng… và giữ lại những biên lai đó để chứng minh sau này khi có tranh chấp.

Thứ ba, nếu nhận thấy bên được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, cần làm ngay đơn gửi đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để có biện pháp xử lý kịp thời.

Linh Phương