Thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất từ mẹ sang con

 Tháng 5/2019 cha tôi mất không để lại di chúc. Nay mẹ tôi muốn sang tên chuyển quyền sở hữu nhà ở cho tôi và em gái (cùng hộ khẩu) thì cần làm những thủ tục chi phí như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn. 

quynh_hoa888@... 

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở do cha mẹ bạn cùng đứng tên, hiện nay cha bạn đã mất và không để lại di chúc.

Thứ nhất Chia di sản thừa kế theo quy định pháp luật

Luật hôn nhân và gia đình quy định tại khoản 2 Điều 66 như sau:

Điều 66. Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết 

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế. 

Do quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung của cha mẹ bạn, vì vậy, khi cha bạn mất, tài sản nay được chia đôi, mẹ bạn được hưởng một nửa, nửa còn lại của cha bạn sẽ được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế. Theo thông tin bạn cung cấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở do cha mẹ bạn cùng đứng tên, hiện nay cha bạn đã mất và không để lại di chúc.

Áp dụng chia thừa kế theo quy định pháp luật theo Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Những người thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất bao gồm ông bà nội của bạn (nếu còn sống), mẹ ,bạn và em gái bạn. Vì vậy, để mẹ bạn có thể sang tên quyền sử đất, quyền sở hữu nhà cho bạn và em gái thì những người thừa kế khác ở hàng thừa kế thứ nhất có thể từ chối phần di sản mà họ được hưởng hoặc tặng cho phần đó cho 2 chị em bạn. Bạn và những đồng thừa kế cần lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng/ phòng công chứng. Văn bản thỏa thuận này là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho bạn và em gái bạn.

Thứ hai: Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Sau đó, bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/ chi nhánh đăng ký đất đai nơi có đất. Hồ sơ đăng ký biến động được quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã công chứng;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Về Phí, lệ phí và thuế khi đăng ký biến động

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa mẹ đẻ và con đẻ; thu nhập từ thừa kế là bất động sản giữa cha đẻ và con đẻ thuộc thu nhập miễn thuế. Theo đó, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi được mẹ tặng cho quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất là di sản của cha.

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Lệ phí trước bạ: không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC  về sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư 124/ 2011/TT- BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là quà tặng, thừa kế giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ.

Các chi phí khác liên quan:

+ Phí công chứng.

+ Phí đo vẽ địa chính.

+ Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.