Tôi không thể bán nhà vì hợp đồng đặt cọc với người mua cũ chưa được huỷ

1. A bán cho B miếng đất với cọc 500 triệu đồng và trị giá 5 tỉ, thời hạn 2 tháng thanh toán hết. Đi công chứng cọc đàng hoàng tại phòng công chứng. Sau 2 tháng, B không kịp tiền mua nên đã chấp nhận mất tiền cọc, 2 bên không có tranh cãi gì vì làm đúng thỏa thuận, giấy tờ hết hạn cọc trong hợp đồng công chứng là A giữ tiền cọc 500 triệu đồng. Do đó, A không bán nhà nữa vì có 500 triệu đồng lo bớt công chuyện.

2. Sau 2 năm, A mới tiếp tục có nhu cầu bán căn nhà đó một lần nữa, lần này A cần tiền gấp, C muốn mua nhanh. Lần này chỉ viết giấy cọc với C là 700 triệu đồng và 20 ngày sau đi công chứng chuyển nhượng.

Khi ra chuyển nhượng mới ngỡ ngàng là không thể chuyển nhượng căn nhà này được. Giấy cọc công chứng cũ với B phải đi hủy tại phòng công chứng thì mới tiếp tục bán cho C.

3. A liên lạc nhờ B đi hủy cọc công chứng cách đây 2 năm. Giờ B ra yêu cầu: Nếu A muốn B ra hủy thì phải trả lại 500 triệu đồng tiền cọc trước đây và thêm 500 triệu đồng nữa trả cho chi phí đi lại. Nếu không sẽ không đi hủy cọc công chứng.

Vậy trong trường này, A sẽ giải quyết như thế nào?

CafeLand đã có liên hệ với Luật sư Nguyễn Nhật Tuấn, Trưởng văn phòng Luật sư Phú Vinh - Đoàn Luật sư TP.HCM và được Luật sư tư vấn như sau:

1/ Trong giao dịch đặt cọc giữa A và B thì do B có lỗi không tiến hành đúng thời gian thỏa thuận (không mua nữa) nên B bị mất cọc và B đã đồng ý như vậy. Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng đặt cọc không cần thiết phải công chứng/ chứng thực. Nếu không công chứng/chứng thực thì khi hủy bỏ chỉ cần hai bên thống nhất thể hiện ý kiến đồng ý hủy bỏ là được. Trường hợp có công chứng/chứng thực thì đã lưu trên hệ thống nên khi hủy bỏ hai bên phải đến tổ chức đã công chứng/chứng thực giao dịch đó để tiến hành ký văn bản hủy bỏ thì giao dịch đó mới có thể hủy bỏ trên hệ thống.

2/ Do vậy, nay ông A muốn tiếp tục giao dịch với C thì phải đề nghị B cùng mình tiến hành ký văn bản hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng cách đây 02 năm. Trong trường hợp này, B không có quyền đòi hỏi yêu sách như vậy vì không đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vì B ở xa nên muốn vào ký văn bản hủy bỏ thì A phải hỗ trợ chi phí ăn ở, đi lại, lưu trú của B là hoàn toàn hợp lý.

3/ Trường hợp B cứ đòi hỏi yêu sách vô lý, không chịu tiến hành hủy bỏ hợp đồng thì A chỉ còn cách khởi kiện vụ việc ra tòa án với yêu cầu tòa án tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng vì B vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, B đã đồng ý mất cọc, đồng nghĩa hủy bỏ giao dịch nhưng lại không chịu tiến hành ký văn bản hủy bỏ giao dịch đặt cọc gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp về tài sản của A (làm A không bán được cho ai vì giao dịch trên hệ thống chưa bị hủy bỏ). Căn cứ vào phán quyến hủy bỏ hợp đồng đặt cọc của tòa án thì tổ chức hành nghể công chứng sẽ có căn cứ thực hiện hủy bỏ.