Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) nếu đủ điều kiện. Điều kiện làm Sổ đỏ dưới đây sẽ tổng hợp đầy đủ các trường hợp đất có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Điều kiện làm Sổ đỏ khi đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ khác với trường hợp đất không có giấy tờ. Hộ gia đình, cá nhân chỉ cần có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu không có tranh chấp, sử dụng đất ổn định và không thuộc diện bị thu hồi; khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể được cấp tùy thuộc vào trường hợp cụ thể.
Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị 43/2014/NĐ-CP (một số khoản được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
TT | Danh sách tên giấy tờ về quyền sử dụng đất |
| Nhóm 1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất |
| 1 | Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. |
| 2 | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. |
| 3 | Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. |
| 4 | Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993. |
| 5 | Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. |
| 6 | Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất: - Bằng khoán điền thổ. - Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. - Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ. - Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận. - Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp. - Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành. - Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận. |
| 7 | - Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980. - Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/ 1980 của Thủ tướng về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: + Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp. + Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập. + Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã và bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập. Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn. + Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất. + Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở. + Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có). - Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép. - Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận. - Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và các giấy tờ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó. Lưu ý: Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho UBND cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. |
| Nhóm 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. |
| Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. |
| Nhóm 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. |
Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, nếu đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (gọi tắt là quy hoạch)
Lưu ý: Điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn cụ thể tại Điều 20, Điều 22, Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
2.1. Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
Căn cứ Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 (không có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất), Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đất được giao không đúng thẩm quyền) thì cấp Giấy chứng nhận theo các trường hợp sau:
- Công nhận quyền sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp khác (đất có nhà ở, công trình xây dựng khác, đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp)
- Công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2.2. Đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014
Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận được quy định với 02 mức độ:
- Xem xét cấp Giấy chứng nhận (xem xét nên không chắc chắn được cấp).
- Được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…”
Như vậy, người đang sử dụng đất ổn định trong một số trường hợp đất có vi phạm pháp luật đất đai mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
2.3. Đất đã được giao không đúng thẩm quyền
* Thế nào là đất giao không đúng thẩm quyền?
Theo quy định hiện hành cơ quan có thẩm quyền giao đất là UBND cấp tỉnh, cấp huyện tùy thuộc vào từng đối tượng được giao. Căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, giao đất không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp sau:
- Người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Giai đoạn 1: Giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993
- Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993.
- Đất không có tranh chấp.
- Đất phù hợp với quy hoạch.
Lưu ý: Không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp Sổ đỏ.
Giai đoạn 2: Giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
- Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch.
Lưu ý: Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Giai đoạn 3: Giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau
Đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được cấp Giấy chứng nhận và sẽ bị thu hồi. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:
“Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau”
Kết luận: Điều kiện làm Sổ đỏ trên đây được tổng hợp đầy đủ theo từng trường hợp. Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thường sẽ khó khăn hơn trong quá trình thực hiện. Nếu đủ điều kiện thì người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu.