Thưa luật sư, Tôi đang cần tư vấn vấn đề cụ thể như sau. Vừa rồi nhà tôi có mua căn hộ chung cư giá rẻ. Khi làm giấy tờ mua bán chuyển nhượng nhà tôi có chồng trước 40 triệu đồng. Giấy tờ mua bán chuyển nhượng có chữ ký của vợ chồng bán nhà và vợ chồng tôi, đồng thời có thêm người làm chứng nữa.’
Tổng số tiền mua nhà là 2 tỷ tôi đưa trước 400 triệu còn số tiền thiếu hẹn đến ngày giao sổ đỏ tôi đưa nốt tiền. Nhưng đến ngày tôi giao tiền có gọi chính quyền đến thì họ bảo không bán nữa. Nhà tôi mua đó tôi đã đầu tư sửa sang lại rồi bây giờ họ không bán nữa tôi phải làm sao ? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự năm 2015
– Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn
Căn cứ theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được công chứng tại Phòng công chứng, Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Vì theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn và bên bán chỉ có chữ ký của bạn, bên bán và có người làm chứng mà chưa được công chứng, chứng thực, cho nên hợp đồng chuyển nhượng đất này chưa có giá trị pháp lý. Cụ thể:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giá trị pháp lý cho nên gia đình bạn chưa có quyền sử dụng đối với phần đất bạn mua. Do đó, đối với trường hợp bên bán đất không muốn bán đất nữa thì bạn không có quyền khởi kiện để đòi lại đất. Theo đó, theo quy định tại Bộ luật dân sự thì nếu một giao dịch bị coi là vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý thì hai bên phải tiến hành trao trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp này bạn có quyền yêu cầu bên bán hoàn lại số tiền đã nhận của bạn là 40 triệu cộng phần tiền lãi suất theo quy định của pháp luật dân sự, đồng thời yêu cầu bên bán bồi thường số tiền mà bạn đã bỏ ra để sửa sang lại nhà, đất ở của bên bán.