Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Tôi có mua một căn hộ chung cư giá rẻ 100 m2, chủ mảnh đất nhất định không tách sổ trong khi tôi đang giữ giấy tờ hai bên ký và sổ đỏ giờ tôi phải làm sao để chủ hộ tách sổ ạ ? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư trả lời
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ Luật dân sự 2015
Luật Đất đai năm 2013
2. Nội dung phân tích:
Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Như vậy, khi bạn mua mảnh đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này bạn chưa đề cập rõ hợp đồng mua bán mảnh đất này có được công chứng theo quy định không nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng theo đúng quy định:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013).
Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn đã được công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng của bạn đã có hiệu lực pháp luật. Bạn có thể gặp trực tiếp để thương lượng với chủ đất về việc sang tên, hoặc gửi văn bản yêu cầu thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng.
Trong trường hợp họ không thực hiện, bạn có thể khởi kiện ra tòa án nơi người bán cư trú, yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.
Thứ hai, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không được công chứng theo quy định:
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn không thực hiện việc công chứng thì theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng của bạn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng.
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. ”
Căn cứ Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như vậy, để đảm bảo quyền lợi, bạn nên gặp gỡ bên bên bán để trao đổi và phân tích cho họ thấy hậu quả pháp lý của việc không thực hiện theo đúng thỏa thuận, cũng như quyền, nghĩa vụ của họ đã thỏa thuận trong hợp đồng để họ thấy rằng có có thể sẽ phải chịu hậu quả pháp lý rất lớn từ việc giao dịch dân sự vô hiệu. Nếu các bên vẫn không thương lượng, hòa giải được thì bạn có thể đề nghị UBND xã, phường tổ chức hòa giải giữa các bên và nếu hòa giải không thành thì bạn có thể kiện đến tòa án nhân dân nơi cư trú của bến bán để yêu cầu giải quyết và bồi thường (nếu có).