Câu hỏi: Năm 2013 mẹ tôi có làm thủ tục tách khẩu cho hai anh,em tôi ra ngoài miền bắc để thuận tiện cho công việc và học tập.
Trước khi tôi tách hộ khẩu về quê,mẹ tôi có mua 1 diện tích đất ao của nhà bác tôi để làm nhà ở và đã làm thủ tục chuyển nhượng đầy đủ giữa hai bên,bên Ủy Ban Nhân Dân và bên Địa Chính Xã cũng đã xác nhận và cấp quyền sử dụng đất cho mẹ tôi,nhưng khi tôi tách hộ khẩu từ trong miền nam ra đây để đăng ký hộ khẩu mới thì lại không được chập thuận của chính quyền địa phương,họ nói ngôi nhà và diện tích đất ở hiện tại của mẹ tôi là đất ao vượt lên chứ không phải đất thổ cư nên không thể làm thủ tục đăng ký hộ khẩu được,hiện tại hai anh,em tôi phải nhập tạm khẩu vào hộ khẩu của nhà bác tôi để chờ giải quyết,trong trường hợp của tôi thì liệu tôi có quyền được phép làm thủ tục chuyển từ đất ao sang đất thổ cư hay không?nếu có thì thủ tục và trình tự sẽ như thế nào?tôi sẽ phải đóng thuế bao nhiêu mỗi năm và lệ phí cho việc làm thủ tục chuyển đổi là bao nhiêu?
Trả lời: Công ty luật vinabiz trả lời như sau:
Trong trường hợp của bạn thì bạn có quyền làm thủ tục chuyển từ đất ao sang đất thổ cư.
Trình tự thủ tục như sau:
Để chuyển thành đất thổ cư, bạn cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trích lục hoặc trích đo thửa đất phần xin chuyển mục đích
Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao thành đất ở là mảnh đất của bạn phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Về Nghĩa vụ tài chính:
Căn cứ theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có qui định như sau:
Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
+ Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
+ Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
Về giá đất theo Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
"2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế.
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy thì tiền thuế được xác định như sau:
Tiền thuế = (giá trị đất ở - giá trị đất ao)X diện tích.
Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở.
Bạn có thể liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Lục để được hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phòng Tài chính, Chi cục thuế để được hướng dẫn về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Nguồn: Công ty Luật Vinabiz/ Nguoiduatin.vn