Mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành KCN hoặc liên doanh với đối tác uy tín trong nước... là những cách thức phổ biến mà nhiều NĐT ngoại đang thực hiện để thâm nhập vào thị trường BĐS công nghiệp đầy hấp lực của Việt Nam.
NĐT ngoại tiến vào thị trường BĐS công nghiệp Việt theo ba hình thức
Báo cáo mới nhất của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) quan sát thấy số lượng nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài quan tâm, đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đang tăng trưởng. Các doanh nghiệp ngoại đang tiến vào thị trường Việt Nam theo ba hướng chính.
Theo JLL, có ba con đường dẫn lối các NĐT ngoại thâm nhập vào thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. (Ảnh minh họa: hiepphuoc.vn)
JLL chỉ ra, hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp (KCN). Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành KCN cho nhiều khách hàng khác nhau thuê lại đất trong chu kì thuê.
Các NĐT còn có thể mua tài sản trực tiếp từ chính phủ. Có thể kể đến trường hợp tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp BĐS công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ chính phủ vào năm 1994 và thành lập nên KCN Amata rộng 342 ha tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai.
Hình thức tiếp theo là thành lập liên doanh chiến lược với đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quĩ đất và có thể hỗ trợ NĐT nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.
Ví dụ điển hình vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện dự án KCN Việt Nam Singapore (VSIP).
VSIP đã và đang phát triển tổng cộng 9 dự án trên khắp cả nước với tổng quĩ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD.
Tháng 5/2018, công ty phát triển công nghiệp BW Industrial – liên doanh giữa quĩ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp, đã ra mắt. BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam với hơn 200 ha đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.
Cũng trong tháng 5 năm ngoái, Sembcorp Industries (Sembcorp) đã công bố công ty con của tập đoàn là Sembcorp Infra Services (SIS), kí kết thỏa thuận đăng kí cổ phần với CRE Asia, cổ phiếu do SIS phát hành.
SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cố phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới. CRE Asia đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng, Sembcorp Development giữ 70% còn lại.
SIS và công ty con thuộc sở hữu của SIS Hải Phòng – nhà phát triển khoảng 30.000 m2 không gian nhà xưởng trong VSIP Hải Phòng. Vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ tài trợ cho việc phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho tại Việt Nam đươc đầu tư bởi SIS.
Hình thức thâm nhập thị trường thứ ba được JLL đề cập là thu hồi đất trực tiếp, hoặc bán và cho thuê lại các BĐS công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định.
Cụ thể, quí IV/2018 ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỉ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever ("Unilever Vietnam"). Sau thương vụ, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với giá thuê tăng hàng năm.
Những thách thức "chờ" NĐT ngoại
Nói về những thách thức đang chờ các NĐT ngoại khi tiến vào thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới.
"Quí II/2019, giá đất trung bình ở thị trường KCN phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kì thuê, tăng 16% so với cùng kì năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kì vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp", ông Wyatt thông tin trong báo cáo.
Theo JLL, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng, bởi đối tác phải đáp ứng các tiêu chí như nắm trong tay quĩ đất ở vị trí chiến lược và các dự án khả thi, phải có chuyên môn về thị trường và có cam kết hợp tác lâu dài.
NĐT phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên.
Ngoài ra, một thách thức khác đối với chính Việt Nam là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so với các nước khác. Nhiều dự án cơ sở hạ tầng tại Việt Nam bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Vướng mắc ở khâu thủ tục hành chính tốn kém thời gian và chi phí.
Lãnh đạo JLL nhấn mạnh, để thu hút đầu tư nước ngoài, Việt Nam cần cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng, thủ tục hành chính và quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề, khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.
Ông kì vọng, công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau 2019 và sự quan tâm từ NĐT nước ngoài vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường BĐS công nghiệp.
Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo nguồn thu nhập khả dụng, và sự phát triển của thương mại điện tử tạo nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản công nghiệp, tốc độ tăng trưởng giá thuê, qui mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của NĐT khi có ý định đổ tiền vào thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam, đại diện JLL kết luận.