- Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về con đường phục hồi của thị trường địa ốc trong thời gian vừa qua?
Tôi quan sát thấy, thị trường bất động sản (BĐS) từ quý III/2014 đến tháng 6/2015 chỉ có lên mà không có xuống, dự án mới liên tục được gia nhập thị trường, giao dịch các phân khúc đang tăng mạnh. Đây là thời điểm các nhà đầu tư và các nhà phát triển dự án đã thấy được cơ hội bước vào chu kỳ phát triển mới sau một giai đoạn dài thị trường nằm dưới đáy. Còn về phía khách hàng, có thể nói rằng giờ đây thị trường này là của họ.
Trước kia chúng ta luôn nói rằng giá nhà tại các TP lớn đang quá cao nên khó mua được nhà ở, song nếu so với các TP khác trong khu vực thì giá nhà tại Việt Nam vẫn tương đối rẻ và có mức sinh lợi tốt. So từ cuối năm ngoái đến nay thì giá bán ở nhiều phân khúc có mức tăng trung bình khoảng 3-5%. Mức tăng này vẫn nằm trong biên độ khá an toàn.
Thời điểm 2006-2007, khi giá nhà đội trên giá thực rất cao mà người ta vẫn chấp nhận vay với lãi suất từ 12-13%, hoặc lên đến 21-22% để mua được một căn nhà. Thị trường BĐS thời gian qua bị tác động bởi yếu tố trượt giá, khi Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam và USD Mỹ ở mức điều chỉnh tăng 1%, cùng với đó là điều chỉnh tăng biên độ tỷ giá từ + /-2% lên +/-3%. Do đó, giá trị đầu cho một dự án BĐS đã tăng nhiều, tuy nhiên mức giá chào bán các dự án vẫn không tăng hoặc có tăng nhẹ nhưng chỉ ở một vài dự án.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư công ty TNHH Savills Việt Nam
- Như vậy thì đâu là cơ sở nào để ông đưa ra khẳng định rằng thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ tăng trưởng?
Thứ nhất về mặt vĩ mô cho thấy, chính sách điều hành và phát triển kinh tế của Chính phủ đến thời điểm hiện nay là khá ổn định với GDP kỳ vọng sẽ tăng lên trên 6%. Còn về phía ngân hàng, từ nay đến cuối năm tăng trưởng tín dụng sẽ cao, đạt mục tiêu đề ra là 13-15%. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức chấp nhận được và đi kèm với nhiều gói tín dụng hỗ trợ khác giúp khách hàng yên tâm vay vốn và quản lý được dòng tiền.
Thứ hai là thị trường BĐS hiện nay mang yếu tố nước ngoài do tác động tích cực từ 2 bộ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài đang rót vốn vào thị trường Việt Nam thông qua các dự án nhà ở và khu dân cư vì thực tế đã chứng minh tốc độ đô thị hóa đang rất cao với dân số trẻ nên nhu cầu nhà ở từ đó tăng theo.
- Từ quý I/2016 trở đi thì phân khúc nào sẽ là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, thưa ông?
Nếu so thu nhập bình quân đầu người của Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung thì nhà ở có giá trung bình sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ở thị trường nào cũng vậy chứ không phải thị trường Việt Nam, loại nhà ở này luôn có mức giao dịch sôi động do nhu cầu thực rất cao. Tại các thị trường lớn trên thế giới như Mỹ, Hồng Kông, Hàn Quốc, Singapore, bộ phận thu nhập bình quân luôn luôn chiếm số đông chứ không phải ai cũng có cả vài trăm nghìn đô la, hay vài triệu đô la để mua villas, căn hộ.
Bên cạnh đó, một bộ phận không nhỏ người dân từ các tỉnh khác di cư vào các TP lớn làm việc, sinh sống, học tập hàng năm vô cùng lớn, họ cũng thuộc bộ phận có mức thu nhập trung bình. Theo tôi, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở xã hội cũng sẽ là tâm điểm của thị trường trong năm tới. Nhưng ở phân khúc cao cấp luôn luôn có đối tượng khách hàng riêng vì các chủ dự án luôn định vị được phân khúc để đầu tư và chọn đúng đối tượng khách hàng để giải quyết đầu ra.
Trong năm 2016, nhà ở giá trung bình tiếp tục dẫn dắt thị trường
- Ông có nói rằng thị trường BĐS của chúng ta chuẩn bị có sự bùng nổ vào dịp cuối năm vì một lượng lớn Việt kiều sẽ về quê mua nhà đất. Nhưng mặc dù Luật đã có hiệu lực, song cách thực hiện vẫn còn là một dấu hỏi lớn. Vậy trở ngại lớn nhất trong việc bán nhà cho người nước ngoài là gì, thưa ông?
Hiện nay, thị trường BĐS dành riêng cho người nước ngoài theo tôi không thật sự “nóng” mặc dù doanh nghiệp trong nước đang thực hiện nhiều chiến lược kinh doanh đón đầu. Vì thiếu các văn bản hướng dẫn thi hành dưới luật nên người nước ngoài (NNN) nói chung và Việt kiều nói riêng vẫn còn khá e dè khi muốn mua nhà tại Việt Nam do còn chờ những tín hiệu mới từ chính sách.
Tôi được biết, cho đến nay chưa thấy một NNN nào được cầm sổ hồng trên tay đối với căn hộ họ đã mua. Đúng là số lượng NNN mua nhà ở tại Việt Nam có tăng thật sự, tuy nhiên vẫn theo hình thức nhờ người thân trong nước đứng tên như đã làm hàng chục năm nay.
Vừa qua, ngân hàng Nhà nước đồng ý cho NNN vay tiền mua nhà tại một ngân hàng ở Việt Nam, tuy nhiên không vượt quá thời gian sinh sống và làm việc tại Việt Nam. TRên thực tế, người nước ngoài làm việc tại Việt Nam ký hợp đồng từng năm một chứ không thể ký đến 10 năm hay 20 năm được. Mà các khoảng vay đâu phải ai cũng có tiền vay 1 hay 2 năm rồi trả được hết, họ có thể là vay 5 năm hay 10 năm cũng giống như người dân mình thôi.
Ví dụ, một người nước ngoài đang làm giúp việc nhà tại Việt Nam, có mức lương 300-400 USD, nay họ muốn mua một căn hộ 50 nghìn USD chẳng hạn. Nhưng nếu họ chỉ có 25 nghìn USD thì họ phải vay thêm 25 nghìn USD nữa. Trong khi đó, họ hợp đồng với chủ nhà chỉ từng năm một thì làm sao họ hội đủ điều kiện vay tiền. Bởi vì khi cho vay ngân hàng đã nắm chặt tài sản thế chấp là căn nhà, vì vậy khách hàng không chạy đâu được mà ngân hàng vẫn thu hồi được đồng vốn.
Chính vì vậy, chúng ta cũng cần xem xét lại điều khoản này, vì NNN hay Việt kiều không phải ai cũng giàu để mà có tiền sẵn mua nhà cửa tại Việt Nam. Như vậy, nếu chúng ta cởi mở hơn thì thị trường BĐS sẽ có nhiều cơ hội lớn trong việc giải quyết đầu ra cho các nhà phát triển địa ốc.
(Theo Trí thức trẻ)