Câu hỏi của bạn đọc CafeLand có nội dung:
Tôi có người bạn nước ngoài (người Nga) mua lại chung cư từ một người Việt Nam. Đã làm hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng đã giao nhà và sổ đỏ từ năm 2006.
Đến nay, bạn tôi đã 2 lần nộp hồ sơ xin sang tên sổ đỏ nhưng bị từ chối, lần đầu bị từ chối năm 2006 do chưa có chính sách cấp sổ đỏ cho ngươi nước ngoài, lần 2 thì bị trả với lý do là người nước ngoài phải mua nhà từ phía chủ đầu tư.
Hiện tại bạn tôi bị bệnh rất nặng và muốn bán căn chung cư này thì có được không? Hồ sơ thủ tục như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
uyennhisurf@...
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, người bạn của bạn là người nước ngoài mua lại nhà chung cư của một người Việt Nam từ năm 2006.
Luật Nhà ở năm 2005 quy định tại Điều 9 khoản 2 về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.
Điều 125. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở mà không được mua nhà ở của cá nhân người Việt Nam nên việc người bạn nước ngoài của bạn mua nhà của người Việt Nam năm 2006 là không phù hợp quy định pháp luật. Do đó cơ quan có thẩm quyền từ chối khi người bạn nước ngoài nộp hồ sơ sang tên là đúng.
Về điều kiện chuyển nhượng nhà ở
Luật Nhà ở năm 2014 quy định tại Điều 118 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua Nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Như vậy để chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, trước hết phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà người bạn của bạn chưa có Giấy chứng nhận mang tên bạn nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
CafeLand kết hợp với Công ty luật TNHH Đức An