Năm 2002 bà A được UBND xã ký hợp đồng thầu đất với thời hạn 5 năm để sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm. Hết thời hạn thuê đất UBND xã mời bà lên để thanh lý hợp đồng để thầu lại. Tuy nhiên bà A không ký và từ đó đến nay bà A vẫn sử dụng phần diện tích đó để canh tác. Theo diện tích ghi trong hợp đồng cũ là 1300 m2nhưng trên thực tế  thì diện tích khu đất bà A đang sử dụng là 10.000 m2. Và hai năm gần đây bà A không nộp một khoản tiền nào cho UBND xã. Xin hỏi trong trường hợp này UBND xã phải giải quyết và xử lý như thế nào ? Xin cảm ơn luật sư !

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 56 về cho thê đất theo Luật đất đai 2013 thì:

“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

……

2.  Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”

Cùng với quy định tại Điều 2  Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định vể thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Theo đó, bà A được UBND xã cho thuê đất sử dụng và mục đích trồng cây lâu năm và bà A thuộc một trong nhưng đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Theo quy định tại Điều 59 luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì trường hợp của bà thuộc về thẩm quyền của UBND xã. Theo như Điều 59 thì:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

…..

3.  Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn...”

Như vậy UBND cấp xã ký hợp đồng thuê đất với bà thuộc quỹ đất nông nghiệp thuộc vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật đất đai 2013 có quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích:

“2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời gian sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 5 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã,phường, thị trấn theo quy định của pháp luật. 
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Và theo quy định tại Điều 10 nghị định  46/2014/NĐ – CP có quy định về thời gian thuê đất thì:

“Thời hạn cho thuê đất được xác định theo quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất, quyết định gia hạn cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

 Do đó, theo như hợp đồng thuê đất thì thời hạn thuê đất của bà là 5 năm, vì vậy bà phải có trách nhiệm nộp tiền thuê đất đối với thời gian thuê của mình.

Tuy nhiên, theo như trường hợp của bà A thì bà A đã thuê đất quá thời hạn thuê như hợp đồng ban đầu đã ký, mà căn cứ theo quy định của pháp luật nếu hết thời hạn thuê thì bà phải trả lại đất cho UBND xã hoặc có thể gia hạn thêm để tiếp tục sử dụng quỹ đất đó. Tuy nhiên, bà A đã không thực hiện mà hết thời hạn thuê đất UBND xã mời bà lên để thanh lý hợp đồng để thầu lại. Tuy nhiên bà A không ký và từ đó đến nay bà A vẫn sử dụng phần diện tích đó để canh tác.

Tiếp đó, theo diện tích ghi trong hợp đồng cũ là 1300 m2 nhưng trên thực tế  thì diện tích khu đất bà A đang sử dụng là 10.000 m2. Và hai năm gần đây bà A không nộp một khoản tiền nào cho UBND xã.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì:

“Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất dó được gaio, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà khong trả lại hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo uy định của pháp luật về đất đai.”

Vì vậy,  theo quy định của pháp luật bà A đã có hành vi chiếm đất. Theo đó hành vi này của bà sẽ được xử lý như sau:

Theo quy định tại Điều 10 về  Lấn, chiếm đất tại nghị định 102/2014/NĐ – CP

“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2.  Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3.  Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

….

5  Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Với quy định như trên thì bà A sẽ bị phạt tiền tương ứng với hành vi của mình gây ra. Chủ tịch UBND xã có nhiệm vụ giải quyết theo như quy định tại Khoản 1 Điều 31 về thẩm quyền của chủ tịch UBND các cấp trong việc xử lý vi phạm hành chính (Nghị định 102/2014/NĐ – CP).

Tóm lại, với những căn cứ pháp luật đã đưa ra, bà A đã sử dụng quỹ đất cho thuê quá hạn mà không xin gia hạn,  có hành vi chiếm đất được sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Theo đó Chủ tịch UBND xã sẽ có trách nhiệm xử lý hành vi vi phạm của bà: phạt tiền, buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm theo quy định của pháp luật hiện hành.