Khi đầu tư BĐS, cứ nhắm yếu tố này nhà đầu tư sẽ dễ "thoát hàng"

Theo các chuyên gia BĐS, trước khi xuống tiền mua nhà đất nhà đầu tư phải tính xem tài sản này mua xong rồi có bán được không. Bởi mua dễ bán khó có thể được xem là tử huyệt đối với nhà đầu tư. Đặc biệt, trong thời điểm nhạy cảm khi mà thị trường mới nhen nhóm sau giãn cách.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ, do đại dịch vẫn chưa được kiểm soát, thị trường vẫn đang có nhiều biến động. Mỗi nhà đầu tư cần dựa trên kiến thức, kinh nghiệm, trải nghiệm của mình để đưa ra quyết định cuối cùng. Nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn còn rất lớn.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, nhà đầu tư nên nhắm vào phân khúc trung cấp nhiều hơn là cao cấp và hạng sang, với sản phẩm cụ thể là căn hộ, nhà phố. Nhà đầu tư nên nhắm vào phân khúc mà có nguồn cầu lớn, khả năng thanh khoản dễ hơn cho những trường hợp muốn thoát hàng sớm.

"Cũng như người mua ở thực, nhà đầu tư phải lựa chọn được sản phẩm phù hợp với thị hiếu. Vì nếu nhắm vào nhóm người mua ở thực mà lại đầu tư vào phân khúc cao cấp thì sẽ giới hạn lượng khách hàng", chuyên gia CBRE cho hay.

Cũng theo ông Kiệt, với người mua có nhu cầu ở thực thì đây là thời điểm tốt để lựa chọn sản phẩm phù hợp vì rất nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ cho người mua nhà, trong đó ưu tiên cho người mua ở thực. Ngoài ra, trong bối cảnh hiện tại, trên thị trường cũng có nhiều sản phẩm thứ cấp do những nhà đầu tư không có vốn nhiều, muốn thoát hàng nên sẽ chấp nhận giảm mức lợi nhuận xuống, đưa ra mức giá thấp hơn so với trước. Còn câu chuyện họ có chấp nhận bán lỗ hay không là chuyện của mỗi nhà đầu tư.

Riêng đối với nhà đầu tư thuần kiếm lợi nhuận từ bất động sản, ông Kiệt cho rằng đây là thời điểm tái cơ cấu hình thức đầu tư, không thể lướt sóng, cũng không có nhiều sản phẩm để lựa chọn. Do đó, các nhà đầu tư phải có sự thận trọng cũng như đánh giá lại chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn nhiều hơn.

"Nếu nhắm đến phân khúc đầu tư sinh lời thì cần chuyển sang thời gian trung và dài hạn nhiều hơn, trong thời gian đó có thể kết hợp cho thuê. Sản phẩm phù hợp cho chiến lược này là căn hộ hạng sang, nhà phố thương mại, nhà phố khu đô thị. Có thể tập trung vào các sản phẩm nhà phố thương mại ở nội thành. Ở vùng ven thì có đất nền, nhà phố, biệt thự như ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Nếu đầu tư theo chiến lược này có thể mang lại lợi nhuận cao nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự hiểu biết về thị trường để có thể biết được khu vực nào có tốc độ tăng giá nhanh", ông Kiệt nhấn mạnh.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể hướng đến các sản phẩm đất nền vùng ven, khu đô thị xa trung tâm. Tuy nhiên, ông Kiệt lưu ý, đầu tư xa trung tâm có thể gặp rủi ro quy hoạch và phụ thuộc vào tốc độ phát triển nhanh hay chậm của khu vực đó. Nếu tốc độ tốt thì lợi nhuận mang lại sẽ rất cao. Ngược lại, nhà đầu tư có khả năng chôn tiền vào những khu vực này khá lớn.

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, người khi có trong tay một lượng tiền nhất định thường nghĩ đến việc mua bất động sản. Điều này làm cho thị trường bất động sản luôn có sức hấp dẫn. Thị trường lên xuống theo từng chu kỳ, phụ thuộc vào nền kinh tế, chính sách, quy hoạch… Song cho dù ở bối cảnh nào đi chăng nữa, bất động sản luôn có một chỗ đứng.

Chia sẻ tại toạ đàm trước đó, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, nhà đầu tư trước khi xuống tiền mua nhà đất giai đoạn hậu giãn cách phải tính xem tài sản này mua xong rồi có bán được không. Bởi mua dễ bán khó có thể được xem là tử huyệt đối với nhà đầu tư trong thời điểm nhạy cảm thị trường phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh. Nếu bán không được bất động sản sau khi đã dốc vốn liếng để đầu tư, thậm chí dùng đến dòng tiền đi vay, thị trường lại chuyển biến khó lường, khả năng nhà đầu tư có thể mắc kẹt hoặc "chết trên đống tài sản".

Theo đó, nhà đầu tư cần kiểm tra pháp lý trước, kế đến cần phải ưu tiên loại bất động sản có thể bán được dễ dàng, đảm bảo dòng tiền có thể thu hồi về sau đó mới tính đến lợi nhuận. Đây là thời điểm lợi nhuận xếp sau hàng loạt tiêu chí quan trọng khác.

Đồng thời, nếu có vay đầu tư, nhà đầu tư nên lưu ý tỷ trọng vốn vay chỉ nên chiếm tối đa 30% trên vốn tự có. Ví dụ vốn tiền mặt là 1 tỷ đồng chỉ nên vay tối đa 300 triệu đồng. Khi mua bất động sản, hãy lựa chọn khu vực mình am hiểu pháp lý và quy hoạch, tài sản có thể bán được dễ dàng đồng thời đừng bao giờ quên câu thần chú "mua rất dễ nhưng bán được hay không mới khó".

Cùng quan điểm, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho hay, khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư có thể lưu ý 2 nguyên tắc phòng vệ. Nguyên tắc thứ nhất là chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được. Điều này có nghĩa là xem xét đến tính thanh khoản của bất động sản trước khi nghĩ đến lợi nhuận. Nguyên tắc thứ hai, nhà đầu tư cần ưu tiên quản trị rủi ro, nên rà soát, sàng lọc hàng loạt các tiêu chí: rủi ro pháp lý, quy hoạch, rủi ro dòng tiền, rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính...

Hạ Vy