Người Nước Ngoài Mua Nhà Chung Cư Ở Việt Nam

Quý khách hàng là người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, quý khách hàng có những thắc mắc liên quan đến đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chúng tôi đưa ra những tư vấn về đối tượng, điều kiện, thủ tục sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài tại Việt Nam như sau:

I. Về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1. Theo Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005, được sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú từ 03 tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam, gồm:

“a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước”.

Các đối tượng nêu trên có quyền sở hữu không bị hạn chế về số lượng nhà ở.

Trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2005 quy định ràng buộc nhiều điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn được xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2. Những nội dung trên đã được điều chỉnh thay đổi hoàn toàn theo quy định tại Khoản 1, Điều 8, Chương II, Luật Nhà ở  năm 2014, đó là:

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam là đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở (bãi bỏ quy định phải được phép cư trú từ 03 tháng trở lên). Không phân biệt có quốc tịch Việt Nam hay không có quốc tịch Việt Nam cũng không xem xét thuộc diện về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc có công đóng cho đất nước hoặc phải là nhà khoa học, nhà văn hóa, người có khả năng đặc biệt hoặc phải có vợ, chồng là công dân Việt Nam sống tại Việt Nam và cũng không khống chế số lượng nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ được mua và công nhận quyền sở hữu. Khi đã được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có đầy đủ các quyền như các cá nhân trong nước.

Tuy nhiên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tạo lập nhà ở hợp pháp thông qua 03 hình thức: Một là: mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; Hai là: mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế của hộ gia đình, cá nhân; Ba là: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (như vậy Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tự do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, mà chỉ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà trong dự án đó có cho phép bán nền để tự xây dựng nhà ở theo luật định.

Về giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, quy định:

a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

II. Về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

1. Theo quy định của luật nhà ở năm 2005 và sau đó là Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội

– Về đối tượng:

* Đối với cá nhân phải thuộc một trong các đối tượng sau:

a) Có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp.

b) Có công đóng góp cho Việt Nam (được Chủ tịch nước tặng Huân, Huy chương có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam).

c) Đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế xã hội, có trình độ đại học trở lên, người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu.

d) Kết hôn với công dân Việt Nam.

* Đối với doanh nghiệp:

Phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (không có chức năng kinh doanh bất động sản) có nhu cầu nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp.

– Về điều kiện: Cá nhân được phép cư trú tại Việt Nam từ 01 năm trở lên (không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự). Doanh nghiệp có Giấy chứng nhận đầu tư.

2. Theo Luật nhà ở năm 2014

Quốc hội nước ta đã thống nhất mở rộng đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu Nhà ở tại Việt Nam theo Khoản 1 Điều 159, bao gồm:

“a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.

Như vậy, đối với cá nhân nước ngoài chỉ cần một điều kiện duy nhất là được phép nhập cảnh vào Việt Nam, bãi bỏ điều kiện về thời hạn cư trú từ 01 năm trở lên và các điều kiện khác tại Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 02 hình thức theo Khoản 2, Điều 159 như sau:

“a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.

Về điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 160, Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:

“1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.

Về giấy tờ chứng minh đối tượng để tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thực hiện theo Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định:

“1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

2. Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư)”.

Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp Nhà nước, quỹ đầu tư nước ngoài và Chi nhánh ngân hàng Nhà nước đang đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam khi được công nhận quyền sở hữu thì có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, nhưng có hạn chế về số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 như sau:

“a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”.

Về thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng được Luật Nhà ở năm 2014 quy định giới hạn theo Khoản 2, Điều 161 như sau:

“c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước”.

Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định chặt chẽ về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài theo Điểm a, b Khoản 2 Điều 162 như sau:

“a) Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa về của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

b) Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác”.

Luật nhà ở năm 2014 quy định khi thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Theo Khoản 2, Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Quý khách hàng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam muốn biết thêm chi tiết hay muốn được tư vấn thêm về đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài, đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.