Đối với nhà ở hình thành trong tương lai cũng như nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện duy nhất dưới hình thức: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hay còn gọi là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ nhà hình thành trong tương lai. Đây là hợp đông dân sự mà liên quan đến 3 bên bao gồm bên chuyển nhượng (bên bán), bên nhận chuyển nhượng (bên mua) và Chủ đầu tư. Vì tài sản hình thành trong tương lai nên các bước trình tự khác với chuyển nhượng nhà đất đã giấy chứng nhận. Sau đây VNSI xin gửi tới Quý Khách hàng tư vấn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở:
Theo quy định tại Điều 10 nghị định 76/2015/NĐ-CP thì điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Đề giao dịch hay chuyển quyền sở hữu nhà dạng này, người mua nhà và người bán nhà cần tuân thủ các bước như sau đảm bảo theo đúng qui định của pháp luật và qua đó bảo vệ quyền lợi các bên
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu 24 tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.
Bước 2 (nếu có): Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
- Bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu; Giấy đăng ký kết hôn/ Xác nhận tình trạng hôn nhân còn giá trị nếu là cá nhân, nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 3: Thông báo với chủ đầu tư về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Bên Bán cần liên hệ với Chủ đầu tư (nơi căn nhà, đất được mua) và thông báo về việc chuyển nhượng HĐMB này cho bên khác. Tùy theo chủ đầu tư sẽ có các bước khác nhau, tuy nhiên, các chủ đầu tư đều phải tuân thủ theo Thông tư 19/2016/TT-BXD. Về cơ bản sẽ thực hiện như sau:
Bên bán liên hệ với chủ đầu tư để lấy các chứng từ liên quan bao gồm:
- Biên bản tất toán/ Xác nhận thanh toán số tiền đã đóng
- Xác nhận chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.
Hai bên có thể thỏa thuận về bên sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân, nếu thuộc diện đóng thuế. Thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị giao dịch
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhận theo thông tư 92/2015/TT_BTC
- Bản gốc Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
- Bản sao công chứng hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư và các văn bản chuyển nhượng các lần liền kề trước ( Nếu có)
- Biên bản tất toán/ Xác nhận thanh toán
- Xác nhận của chủ đầu tư về việc chưa nộp hồ sơ cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Bước 5: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:
- 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ( Tùy theo yêu cầu của chủ đầu tư)
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.
- Thông báo thuế và Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; hộ khẩu; giấy đăng ký kết hôn/ xác nhận tình trạng hôn nhân. Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định.
Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
Văn phòng Luật sư quốc tế Hoàng Gia