Vào năm 2018 tôi có nhận chuyển nhượng 02 quyền sử dụng đất của a T. Tin tưởng chỗ quen biết nên tôi không xác minh rõ tính pháp lý của tài sản. Sau khi tôi và a T công chứng hợp đồng chuyển nhượng xong (Tra cứu tài sản không bị ngăn chặn) tôi đã giao đủ số tiền 250.000.000 đ cho a T, 2 tuần sau tôi đến văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên thì được thông báo là 02 quyen sử dụng đất này đang bị kê biên để thi hành án trong 01 vụ án dân sự và người được thi hành án là bà H vì vậy việc sang tên đất không thực hiện được. Tôi có liên hệ vs bà H thì được biết giữa bà H và a T có thoả thuận thi hành án với nhau nên phía thi hành án đã dừng việc bán đấu giá 02 miếng đất của a T. Vậy việc a T bik rõ tài sản là 02 miếng đất đang bị kê biên không được mua bán, chuyển nhượng nhưng vẫn cố tình bán cho tôi chiếm đoạt của tôi số tiền 250.000.000 đ có dấu hiệu của tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không? Xin luật sư tư vấn giúp tôi bảo vệ quyền lợi của mình. Tôi xin chân thành cám ơn.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về các điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho , thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định trên thì anh T không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì đất này đang bị kê biên để thi hành án. Đây là hành vi tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai. Do đó, theo quy định tại Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử lý vi phạm hành chính :
“1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.
2. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này.”
Bên cạnh đó, hành vi của T rõ ràng cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. T biết rõ đất đang bị kê biên mà vẫn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn có nghĩa là hành vi có dấu hiệu dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản. T đã chiếm đoạt tài sản của bạn là 250.000.000 nên theo khoản 3 Điều 174 BLHS 2015( sửa đổi bổ sung 2017): “3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a)Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
b)Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50000000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b,c,d Điều 1 khoản này
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
Với quy định trên, ông T có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản với mức khung hình phạt từ 7 năm đến 15 năm.