5 bước chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư năm 2021

Bài viết sẽ giúp bạn đọc hiểu được đất nông nghiệp là gì, đất nông nghiệp gồm những loại nào và hướng dẫn chi tiết các bước chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư theo quy định mới nhất.

1. Đất nông nghiệp là gì - đất nông nghiệp gồm những loại nào?

Vẫn còn khá nhiều người nhầm tưởng tất cả các loại đất có thể canh tác được đều được coi là đất nông nghiệp. Điều này dẫn đến tình trạng sai sót trong hồ sơ pháp lý về sau. Trên thực tế, đất phục vụ nông nghiệp là một nhóm đất lớn và đã được Nhà nước phân chia thành nhiều loại nhỏ hơn để các địa phương dễ quản lý. Theo đó, đất nông nghiệp là các loại đất chuyên phục vụ mục đích canh tác, trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng hải sản,... được phân nhóm rõ ràng tại Điều 10, Luật Đất đai 2013 như sau:

• Đất chuyên phục vụ trồng các giống cây hàng năm, bao gồm cả đất trồng lúa.
• Đất chuyên phục vụ trồng các giống cây trồng lâu năm.
• Đất rừng phục vụ mục đích phòng hộ.
• Đất rừng có phục vụ mục đích chăn nuôi, canh tác, sản xuất.
• Đất rừng đặc dụng do Nhà nước quản lý.
• Đất chuyên nuôi trồng các giống thuỷ, hải sản.
• Đất phục vụ hoạt động làm muối.
• Đất nông nghiệp khác: Ví dụ đất chuyên xây dựng nhà kính phục vụ nông nghiệp, đất xây chuồng trại quy mô lớn được Nhà nước cấp phép, đất ươm tạo cây giống hoặc con giống phục vụ nghiên cứu,…

Như vậy có thể thấy, nhóm đất phục vụ nông nghiệp đã được Nhà nước phân chia tương đối rõ ràng, cụ thể. Nhà đầu tư nên tìm hiểu về các quy định liên quan khi giao dịch loại đất này. Bởi đối với các nhóm đất khác nhau thì quá trình xin giấy phép/làm hồ sơ pháp lý cũng sẽ khác nhau.

2. Đất nông nghiệp lên thổ cư được không?

Vấn đề chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn luôn là vấn đề “nóng” đối với bà con và các nhà đầu tư. Việc chuyển đổi này nếu được thực hiện thành công thì các hoạt động xây dựng hoặc sang tên, mua bán về sau đều khá thuận lợi. Vậy hiện nay Pháp luật có cho phép chuyển đổi đất phục vụ nông nghiệp sang mục đích khác hay không?

Câu trả lời là “Có”. Các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng trọt, chăn nuôi sang đất ở cần có sự cho phép của Uỷ ban Nhân dân cấp huyện hoặc tương đương (Căn cứ theo Điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013).

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải tất cả các trường hợp có nguyện vọng chuyển đổi đất phục vụ nông nghiệp sang đất ở đều sẽ được cấp phép. Có trường hợp chúng ta phải chờ đến quý sau hoặc năm sau vì ở thời điểm hiện tại kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm chưa cho phép. Khi xem xét cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng cho bất kỳ mảnh đất nào, Uỷ ban Nhân dân cấp huyện và tương đương đều phải áp dụng hai căn cứ sau (Điều 52, Luật Đất đai 2013):

• Kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm đã được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao hơn phê duyệt.
• Lý do và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà công dân thể hiện trong Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình.

3. Các điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp

Như đã đề cập ở trên, người dân có quyền xin Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xét duyệt đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với nhóm đất phục vụ nông nghiệp. Thế nhưng, mảnh đất đó phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định thì Cơ quan nhà nước mới tiến hành xem xét có duyệt hay không (Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004). Các điều kiện này bao gồm:

- Thửa đất phải thuộc diện đã được quy hoạch hoặc có kế hoạch chuyển đổi lên đất ở, xây dựng điểm dân cư cho nông thôn hoặc thuộc dự án đô thị nào đó. Ngoài ra bản dự thảo quy hoạch đó cần được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và ban hành chính thức.

- Thứ hai, thửa đất phục vụ nông nghiệp phải đáp ứng được diện tích tối thiểu. Lưu ý diện tích tối thiểu này sẽ được xác định dựa trên các quy định đã được ban hành trong nội bộ từng tỉnh từ trước. Người mua có thể tham khảo thêm Điều 144 và 145 Luật Đất đai 2013 để làm rõ vấn đề này.

4. Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi tiết nhất

Để nhận được giấy phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, công dân cần thực hiện trình tự như sau:

Bước 1: Tự chuẩn bị hồ sơ pháp lý

Hồ sơ pháp lý xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện đã được Nhà nước ban hành quy định mới, giản lược giấy tờ để tạo điều kiện tối đa cho người dân. Theo Khoản 1, Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì công dân muốn xin chuyển đổi lên đất ở cần nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư trên).

- Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Công dân tiến hành nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị tại bộ phận 1 cửa của địa phương. Trong trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận này thì công dân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thành phố nơi có đất.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Đây là bước được thực hiện bởi Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước hết cán bộ sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu sót hoặc chưa hợp lệ thì cần có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn công dân hoàn thiện hồ sơ trong vòng 3 ngày làm việc. 

Nếu hồ sơ đã đầy đủ giấy tờ thì cán bộ địa chính sẽ xác minh thực địa. Đồng thời thẩm định lại nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân. Cũng trong thời gian này, công dân trình đơn sẽ được thông báo và hướng dẫn đóng phí chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư. Lưu ý là mức phí này có thể chênh lệch tuỳ theo quy định cụ thể của từng địa phương. Người dân cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính này trước khi mảnh đất được cấp phép chuyển đổi. Chi tiết về chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư sẽ được chúng tôi đề cập ở phần cuối bài viết.

Bước 4: Xử lý yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện/thành phố sẽ tiến hành làm tờ trình Uỷ ban Nhân dân cấp huyện hoặc tương đương xin giấy phép chính thức. Ngoài ra các cán bộ địa chính sẽ chỉnh lý lại cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính gốc.

Thời gian xử lý yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày tính từ khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các khu vực là vùng sâu, vùng xa hoặc hải đảo thì thời gian xử lý có thể linh động đến 25 ngày. 

Lưu ý thời gian này không bao gồm ngày lễ, ngày nghỉ cũng như thời gian địa phương tiếp nhận, hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, không bao gồm thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời gian thẩm định và xử lý yêu cầu, cơ quan địa phương có thẩm quyền có thể xử lý nếu trường hợp của bạn sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

Bước 5: Nhận kết quả

Công dân đến nơi nộp hồ sơ (Bộ phận 1 cửa địa phương hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường) để nhận quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

5. Một số câu hỏi liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp

Dưới đây sẽ là một số quy định liên quan đến đất phục vụ nông nghiệp mà đại đa số người dân ít chú ý, cập nhật:

Công dân có thể thuê đất nông nghiệp được không?

Theo Điều 56, Luật Đất đai 2013, công dân có thể thuê đất trực tiếp từ Nhà nước. Một số lưu ý liên quan đến việc cho thuê đất được hiểu như sau:

• Người dân có quyền đóng phí thuê đất hàng năm hoặc đóng một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Các hộ gia đình có thể thuê đất nhằm mục đích sản xuất, trồng trọt hoặc xây dựng các công trình công cộng nhưng phục vụ mục đích kinh doanh.
• Trường hợp công dân muốn thuê đất đầu tư nhà ở và cho thuê lại thì cần nộp một số giấy tờ kinh doanh có liên quan.
• Các tổ chức nước ngoài cần xây trụ sở ngoại giao cũng có thể thuê đất của Nhà nước.
   

Trường hợp nào công dân được Nhà nước giao đất mà không thu phí?

Theo Điều 54, Luật Đất đai 2013, Nhà nước có thể bàn giao đất mà không thu phí sử dụng đối với trường hợp như:

• Các hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp hoặc thực hiện hoạt động sản xuất theo hạn mức đã được quy định tại Điều 129, Luật Đất đai 2013.
• Xây dựng nhà ở tái định cư theo dự án đã được phê duyệt.
• Cộng đồng dân cư, tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp được hướng dẫn tại Điều 159, Luật Đất đai 2013.
   

Đất nông nghiệp có sổ đỏ không?

Vấn đề đất phục vụ nông nghiệp có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không cũng là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Về cơ bản đất nông nghiệp là loại đất do Nhà nước giao cho người dân để phục phục vụ mục đích sản xuất, nuôi trồng. Cũng vì lý do này mà nhiều người cho rằng đất không thuộc quyền sở hữu của cá nhân sẽ không thể xin cấp Sổ đỏ và bỏ lỡ nhiều quyền lợi đối với thửa đất.

Tuy nhiên, hiện nay, tất cả các thửa đất phục vụ nông nghiệp đều có thể xin cấp Sổ đỏ theo Điều 101, Luật Đất đai 2013.

Điều kiện xin cấp Sổ đỏ cho đất nông nghiệp

Các thửa đất đang phục vụ mục đích nuôi trồng, canh tác có thể được Cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện sau đây:

• Cá nhân hoặc hộ gia đình đã sử dụng đất hợp pháp từ trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực (tức trước ngày 1/7/2014).
• Cá nhân hoặc hộ gia đình chưa được sở hữu các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất được nêu rõ trong Điều 100, Luật Đất đai 2013.
• Công dân có hộ khẩu thường trú tại địa phương quản lý đất đang cần cấp Sổ đỏ.
• Thửa đất được địa phương xét vào diện đang sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc làm muối tại vùng có kinh tế đặc biệt khó khăn.
• Thửa đất được Uỷ ban Nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp và người đứng tên đất đang sử dụng đất một cách ổn định và hợp pháp.
   

Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ cho đất nông nghiệp

Hiện nay các hộ gia đình hoặc cá nhân muốn xin cấp Sổ đỏ cho thửa đất phục vụ nông nghiệp mình đang sở hữu cần hoàn thiện 01 bộ hồ sơ theo đúng hướng dẫn đã ban hành tại Khoản 1, Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký cấp Sổ đỏ theo Phụ lục 04a Thông tư trên.
• Bản sao các loại chứng từ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu đất như Biên lai thuế, Giấy miễn giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai và tài sản gắn liền đất nếu có.
• Các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Kể từ ngày hộ gia đình hoặc công dân nộp bộ hồ sơ hoàn thiện, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần giải quyết và cấp Sổ đỏ trong vòng 30 ngày. Nếu địa phương thuộc diện khó khăn thì thời gian có thể kéo dài đến 40 ngày. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thời gian đợi cấp Sổ đỏ có thể kéo dài hơn so với quy định nếu phát sinh một số vấn đề trong khâu thẩm định, đo đạc của bộ phận địa chính.

Đất nông nghiệp có được xây nhà không?

Đã có trường hợp người dân bị phạt hành chính lên tới hàng chục triệu đồng vì xây nhà ở trái phép trên đất không thuộc diện thổ cư. Vậy nếu xây nhà ở trên đất nông nghiệp thì có trái với quy định của Nhà nước hay không? 

Điều 6, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ: nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng với quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất đã được Cơ quan có thẩm quyền duyệt. Như vậy nghĩa vụ của người dân là phải sử dụng đất nông nghiệp đúng với mục đích canh tác, trồng trọt hoặc chăn nuôi. Việc xây nhà ở trên đất phục vụ hoạt động nông nghiệp là bất hợp pháp. Nếu muốn xây nhà thì bắt buộc phải xây dựng trên đất ở.

Trong trường hợp công dân muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành. Chúng ta có thể căn cứ theo Điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 để xin chuyển đổi đất phục vụ nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp và xây nhà ở.

Đất nông nghiệp dự trữ là gì?

Khi các nhà đầu tư hoặc công dân mua đất nông nghiệp với giá rẻ có thể sẽ cần làm quen với khái niệm đất nông nghiệp dự trữ. Trên thực tế đây là một nhóm đất đặc thù. Tuy nó cũng là đất nông nghiệp nhưng đang trong diện quy hoạch do địa phương quản lý để dự trữ cho các mục tiêu phát triển kinh tế. Đặc điểm quan trọng nhất của nhóm đất này là không thể chuyển đổi mục đích sử dụng được. 

Đất phục vụ nông nghiệp theo diện dự trữ có thể bị thu hồi theo quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lúc này người có quyền sử dụng đất sẽ được nhận khoản đền bù theo tỷ giá đất nông nghiệp của địa phương.

Phí chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư là bao nhiêu?

Để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, chúng ta cần thực hiện một số nghĩa vụ tài chính, cụ thể là đóng phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho Ngân sách nhà nước. Người dân nên chủ động nộp đủ số tiền đúng hạn để quá trình xử lý hồ sơ được tiến hành nhanh chóng hơn. 

Hiện nay Nhà nước ban hành các quy định có liên quan đến cách tính phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư tại Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 1: Đối với trường hợp đất nông nghiệp xen lẫn với đất ở

Các dạng đất như sau sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định thuộc trường hợp 1:

• Đất vốn là đất vườn hoặc đất ao nằm trong thửa đất và thửa đất này phải thuộc khu dân cư nào đó.
• Đất có nguồn gốc là đất vườn hoặc đất ao gắn liền nhà ở nhưng đã được người sử dụng tách riêng ra từ trước ngày 1/7/2004.

Công thức tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này như sau: Phí = 50% x (Tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp). Quy chuẩn giá tiền sử dụng đất cần dựa theo các quy định đã được ban hành từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao sử dụng và không thu tiền định kỳ

Lưu ý, để xác minh mảnh đất có thuộc trường hợp này hay không chúng ta cần kiểm tra phần nguồn gốc sử dụng đất tại Trang 2, Giấy Chứng nhận được Nhà nước cấp từ trước.

Công thức tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này như sau: Phí = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Ngoài phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất còn cần nộp một số khoản tiền sau:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới: Từ 100.000 đồng trở xuống/1 bộ hồ sơ.
• Lệ phí trước bạ: Các trường hợp thuộc diện phải nộp lệ phí sẽ thực hiện theo công thức: Lệ phí = 0.5% x (Giá đất niêm yết x Diện tích). 
• Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh hoặc tương đương quy định (phí này không bắt buộc tại một số địa phương).

Trên đây chúng tôi đã cung cấp các thông tin liên quan đến việc sử dụng, quản lý và chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp ở các địa phương hiện nay. Nhìn chung đất phục vụ nông nghiệp sở hữu khá nhiều đặc điểm khác so với đất thổ cư hay đất dự án tại các thành phố lớn. Nếu các bạn độc giả còn vướng mắc trong thủ tục pháp lý hoặc chưa nắm rõ một số quy định có liên quan thì có thể liên hệ với cơ quan địa chính ở địa phương để được giải đáp.

Hà Linh