Mọi khoản đầu tư đều có rủi ro tương đương. Nếu bạn là người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Việt Nam, thì bạn phải đề phòng 6 rủi ro phổ biến này.
Nhiều người nước ngoài quan tâm đến việc mua bất động sản tại Việt Nam như một hình thức đầu tư tại Đông Nam Á. Nguyên nhân là bao gồm nhiều yếu tố, chẳng hạn như nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh, dễ dàng sở hữu bất động sản nước ngoài, đầu tư vào cơ sở hạ tầng ngày càng tăng, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng với dân số trẻ lớn, du lịch phát triển và bất động sản tương đối rẻ nhưng có tiềm năng sinh lời cao.
Tuy nhiên, mọi khoản đầu tư đều có phần rủi ro tương đương và những rủi ro này có thể tránh được khi các nhà đầu tư có một cái nhìn toàn cảnh rõ ràng về những gì họ đang có. Đối với người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Việt Nam, bạn phải đề phòng 7 rủi ro phổ biến này.
1. Chủ đầu tư phát triển dự án bán bất động sản ngay cả khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý
Tại Việt Nam, bên cạnh bất động sản đã hình thành, luật pháp có quy định về các điều kiện để bán bất động sản hình thành trong tương lai cho người mua. Các nhà phát triển dự án trước tiên phải đáp ứng các yêu cầu tối thiểu như hoàn thành bản vẽ và tài liệu liên quan đến dự án, phê duyệt thỏa thuận bán nhà hình thành trong tương lai, thu xếp tài chính, v.v.
Tuy nhiên, các nhà phát triển dự án thường xuyên bán bất động sản trước khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Họ có xu hướng đẩy nhanh quá trình bán bất động sản, điều này có thể bị coi là vi phạm luật hiện hành tại thời điểm bán bất động sản đó.
Trong một số trường hợp, các nhà phát triển dự án để nâng cao uy tín và thương hiệu của họ, có thể họ sẽ hỗ trợ người mua/nhà đầu tư xem xét các tài liệu pháp lý liên quan đến dự án. Tuy nhiên, đối với những trường hợp khác, việc tiếp cận những tài liệu đó rất phức tạp và người mua thường khó có thể tìm hiểu những thông tin này.
Do đó, hãy cố gắng kiểm tra xem nhà phát triển dự án đã hoàn thành tất cả các yêu cầu trước khi bạn quyết định mua bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam.
2. Lấy sổ hồng với tư cách người nước ngoài rất phức tạp
Bạn phải hiểu các điều kiện khác nhau để mua bất động sản và cấp sổ hồng khi thực hiện giao dịch mua bất động sản tại Việt Nam. Mua bất động sản ở Việt Nam thì dễ nhưng có được sổ hồng với tư cách là người nước ngoài thì rất phức tạp.
Cần lưu ý rằng việc cấp sổ hồng chính xác phụ thuộc vào các điều kiện sau:
Thứ nhất, bất động sản được xây dựng hợp pháp bởi nhà thầu theo luật hiện hành (đặc biệt là giấy phép xây dựng hoặc phê duyệt của dự án đó). Nếu nhà thầu hoặc nhà phát triển dự án vi phạm bất kỳ quy định nào về quy hoạch, kế hoạch và an toàn sẽ có thể dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền từ chối cấp sổ hồng.
Thứ hai, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ dự án đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo đơn xin cấp sổ hồng được phê duyệt.
Thứ ba, tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và nhà thầu (bao gồm cả quản lý dự án, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế,...) chắc chắn sẽ bị từ chối cấp sổ hồng cho đến khi các tranh chấp đó được giải quyết.
Số lượng người nước ngoài được cấp sổ hồng từ năm 2014 đến nay là 750 người so với 80.000 người nước ngoài tại Việt Nam. Thống kê này minh chứng rõ ràng khả năng cơ quan có thẩm quyền đã từ chối một số lượng lớn đơn xin cấp sổ hồng cho người nước ngoài.
Trong khi người nước ngoài vẫn là chủ sở hữu tài sản (với các hợp đồng mua bán) nhưng chưa có sổ hồng, thì việc khai thác bất động sản vì mục đích thương mại như vay vốn, xác lập nơi ở... trở nên khó khăn hơn nhiều.
3. Các loại hình của bất động sản ở Việt Nam tương đối khó hiểu
Các nhà phát triển dự án có thể không chỉ ra loại hình rõ ràng của bất động sản mà họ xây dựng, khiến người mua hoặc nhà đầu tư nước ngoài bối rối. Liệu dự án này đang được phát triển hoàn toàn chỉ cho mục đích ở hay mục đích sử dụng hỗn hợp, hoặc không xác định mục đích? Thậm chí, một số chủ đầu tư dự án còn cung cấp thông tin giả để lừa dối người mua.
Bên cạnh đó, có sự khác biệt nhất định giữa quyền sở hữu của nhà phát triển dự án là một doanh nghiệp nước ngoài và một công ty trong nước trong nước. Điều này có thể ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng, vận hành, nắm giữ, điều khoản,..., của bất động sản.
Thông thường, hầu hết các doanh nghiệp có vốn nước ngoài tin rằng bất động sản của họ có thể được cho thuê vì mục đích thương mại. Tuy nhiên, điều này chỉ đúng đối với các cá nhân nước ngoài có tài sản được chỉ định là nhà ở. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép sử dụng tài sản của họ để làm chỗ ở cho nhân viên.
Loại hình bất động sản đóng một phần quan trọng trong việc tạo ra lợi nhuận cho khoản đầu tư đó, giảm thiểu rủi ro chuyển nhượng, quyền lợi và/hoặc nghĩa vụ, và khả năng sử dụng bất động sản một cách hợp pháp.
4. Nghĩa vụ tài chính khi mua bất động sản tại Việt Nam
Một trong những rủi ro cần lưu ý nhất liên quan đến việc mua bất động sản tại Việt Nam là các nghĩa vụ tài chính. Các nghĩa vụ tài chính này có thể liên quan đến các khoản phí nhất định, quyền sử dụng đất và thay đổi luật pháp.
Các tranh chấp rất dễ xảy ra giữa chủ đầu tư dự án và người mua liên quan đến nghĩa vụ tài chính. Thông thường là do các nhà phát triển dự án không muốn thực hiện nghĩa vụ tài chính của họ đối với chính phủ và chuyển nghĩa vụ tài chính đó sang cho người mua, hoặc người mua không nắm rõ hợp đồng và tự cho rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ được thanh toán bởi các nhà phát triển dự án.
Nghĩa vụ tài chính dựa trên số mét vuông thực tế của bất động sản. Số mét vuông càng cao thì nghĩa vụ tài chính càng lớn.
Vì vậy, bạn cần kiểm tra và xác nhận thỏa thuận hợp đồng có bao gồm các chi phí, phí, lệ phí liên quan hay không để đảm bảo rằng các nghĩa vụ tài chính không tạo ra vấn đề tranh chấp khi bàn giao căn hộ.
5. Các khoản phí liên quan đến giao dịch
Có một số khoản phí và lệ phí theo quy định pháp luật phát sinh khi mua bất động sản tại Việt Nam, chẳng hạn như phí dịch vụ pháp lý, hoa hồng môi giới, phí công chứng, phí cấp giấy phép và thuế thu nhập cá nhân.
6. Biến động tỷ giá ngoại tệ
Người nước ngoài mua tài sản tại Việt Nam phải thanh toán bằng đồng VND. Điều này có nghĩa là tiền tệ của nước sở tại sẽ được đổi thành đồng VND, điều này có thể sẽ gây ra một số thiệt hại do biến động tỷ giá tiền tệ.
Dương Thảo An (Cnccounsel & Cekindo)