Ngân hàng cho bà A vay 8 tỷ đồng được bảo đảm bằng 02 bất động sản tại thành phố có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) - hay còn gọi là sổ đỏ - đứng tên chính chủ bà A.
Quá trình vay vốn, bà A không thanh toán đúng hạn, nên ngân hàng chuyển nợ quá hạn toàn bộ khoản vay, tổng số nghĩa vụ bà A phải thanh toán với ngân hàng là 14,78 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn.
Bà A không có khả năng thanh toán số tiền này nên Ngân hàng đã yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Lúc này, mọi sự trở nên rắc rối khi 1 trong 2 tài sản bà A thế chấp, tạm gọi là thửa đất X không xử lý được do xuất hiện... chủ sở hữu khác. Và đằng sau đó là câu chuyện "mất tiền" khi quá tin người và những hệ lụy trên góc độ pháp lý.
Quay trở lại trước đó hơn 2 năm, bà A mua căn nhà của bà B với giá 5,5 tỷ đồng, nhưng mới thanh toán 3 tỷ đồng, còn nợ lại 2,5 tỷ đồng. Số tiền này bà A khất và nhờ bà B ký hợp đồng mua bán công chứng sau đó sang tên sổ đỏ cho bà A.
Mục đích, theo như bà A giải thích là để đem tài sản đi thế chấp (chính chủ) vay tiền ngân hàng thanh toán nốt cho bà B.
Có thể do đôi bên có quen biết (hay thậm chí quen thân), cũng có thể bà B vốn tính quá tin người dễ dãi, hoặc nguồn cơn từ 1 lý do nào đó, chỉ biết rằng bà B đồng ý. Sau đó, sổ đỏ được sang tên cho bà A còn vợ chồng gia đình bà B vẫn sinh sống hạnh phúc trên thửa đất X, chờ đến hạn thanh toán lấy đủ tiền mới bàn giao nhà.
Điều đáng nói là sau khi vay được tiền từ ngân hàng, bà A không thanh toán nốt số tiền 2,5 tỷ đồng còn thiếu như giao hẹn. Nhiều lần đòi tiền nhưng không được, đến gần 2 năm sau, bà B kiện bà A ra tòa, đề nghị được lấy lại nhà và trả lại cho bà A số tiền 3 tỷ đồng trước đây đã nhận.
Theo đó, bà B đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở liên quan đến thửa đất X với lý do bà A mua nhà nhưng vẫn còn chưa thanh toán hết.
Sau vài tháng, phía Ngân hàng cũng đệ đơn khởi kiện bà A, yêu cầu phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp bà A không trả được nợ.
Sau nhiều cự cãi của các bên từ tòa án sơ thẩm, phúc thẩm lên đến giám đốc thẩm, Tòa án đã đưa ra phán quyết dựa trên các căn cứ sau:
Thứ nhất, theo các tài liệu trong hồ sơ vụ án, xác định tài sản X là của bà A nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà B theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đã được công chứng.
Bà A đã được cấp GCNQSDĐ nên bà có quyền dùng tài sản này thế chấp ngân hàng vay vốn. Bà B biết việc này nhưng không ngăn cản.
Thứ hai, hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật.
Thứ ba, việc bà B cho rằng bà A chưa thanh toán hết tiền mua nhà nên yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại số tiền 3 tỷ đồng (đã nhận thanh toán lần 1) là không có cơ sở. Nếu bà A không trả đủ số tiền còn thiếu, bà B có quyền khởi kiện 1 vụ kiện khác để yêu cầu bà A phải trả số tiền này.
Kết quả, tòa án quyết định cho ngân hàng có quyền được yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ khi bà A không thanh toán hoặc thanh toán không đủ trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực.
Đây là nội dung được viết lại dựa trên vụ án có thật, chính là nội dung của án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.
Thuật ngữ “án lệ” có nguồn gốc Latinh được hiểu là việc có trước, xảy ra trước hay cách thức xử lí một tình huống nhất định, được xem là một mẫu mực cho việc xử lí trong những tình huống tương tự về sau.
Án lệ 43/2021/AL là án lệ công bố thứ 43 của Tòa án nhân dân tối cao tại Việt Nam, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua, Chánh án Tối cao Nguyễn Hòa Bình ra quyết định công bố 12/03 và có hiệu lực cho tòa án các cấp trong cả nước nghiên cứu, áp dụng trong xét xử từ ngày 15/04/2021.
Án lệ 43 dựa trên nguồn là Quyết định giám đốc thẩm số 01 ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh, nội dung xoay quanh dân sự chủ yếu về thế chấp tài sản, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, việc cấp giấy chứng nhận và vấn đề hủy hợp đồng đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; thanh toán hết tiền mua nhà đất; hợp đồng và đăng ký thế chấp.
Đây là án lệ do Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án nhân dân tối cao đề xuất.
Nhìn từ án lệ số 43 này, có lẽ bài học sâu sắc nhất là dành cho những người có ý định bán nhà chưa nhận hết tiền nhưng vẫn "tạo điều kiện" sang tên sổ đỏ. Không phải cứ cho đi hết mình là nhận về chân thành, thứ bạn nhận được, có khi lại là... chân tường.
Như câu chuyện của bà B, mặc dù vẫn ở lại chưa bàn giao nhà, nhưng về mặt pháp lý, khi đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng GCNQSDĐ và TS trên đất cho người mua, người bán không còn quyền lợi hợp pháp với tài sản, bất kể việc người mua đã thanh toán hết hay chưa.
Với ngân hàng, dù cho trong sự việc này, ngân hàng được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng rõ ràng do phát sinh tranh chấp về tài sản nên quá trình yêu cầu phát mại, xử lý tài sản bị kéo dài, gây mất nhiều thời gian, công sức, tốn kém chi phí, tiền bạc.
Bạn sẽ "hết hồn" nếu biết được quá trình từ khi bắt đầu khởi kiện diễn ra vào năm 2011, trải qua các lần kháng cáo, các phiên xét xử từ sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm và chỉ thực sự kết thúc vào năm... 2019, tức là mất đến 8 năm cho 1 vụ khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản, khi tài sản dính vào tranh chấp.
Không phải vô cớ mà trong quy trình thẩm định bất động sản của nhiều ngân hàng, hoặc những nhân viên tín dụng có kinh nghiệm, khi đi thẩm định bất động sản luôn phải thẩm định người đang sinh sống thực tế trên tài sản. Chính là để phát hiện sớm những sự việc như nhà đã mua nhưng chủ cũ vẫn đang sinh sống (còn nợ tiền, vướng mắc tiền nong,..), những người có dấu hiệu đáng ngờ đang sinh sống (chủ nợ,..), tránh việc nhận thế chấp những tài sản bảo đảm có khả năng tranh chấp.
An Vũ