Tài sản gắn liền với đất bao gồm những tài sản gì?
Câu hỏi:
Tôi mua lại một mảnh đất vườn từ người khác cách đây vài năm. Tôi có đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên "tài sản gắn liền với đất" trong Giấy chứng nhận lại bỏ trống, không ghi gì. Trong khi, vườn của tôi có nhiều cây ăn quả, và hệ thống chuồng trại nuôi gà, lợn... từ chủ cũ để lại. Giả sử, người chủ cũ đòi lại tài sản này, thì tôi phải làm thế nào. Rất mong được giải đáp? (Vân Anh - Hà Nội)
Trả lời:
Thứ nhất, về cách hiểu "tài sản gắn liền với đất" theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014).
Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, như sau:
“1. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp của cụ thể mà anh (chị) hỏi, nếu Giấy chứng nhận chưa ghi nhận tài sản gắn liền với đất, và anh (chị) có nhu cầu đăng ký để tránh tranh chấp, thì anh (chị) có thể làm thủ tục đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận các tài sản này (tuy nhiên các tài sản đăng ký bổ sung này cần đạt đủ các điều kiện được đăng ký theo quy định).
Thứ hai, những lưu ý về cách hiểu khái niệm "tài sản gắn liền với đất" trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/07/2014).
Trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, khái niệm "tài sản gắn liền với đất" không được định nghĩa rõ ràng nên có nhiều cách hiểu khác nhau.
Nhiều cơ quan, trong đó có ngành Tòa án, Viện kiểm sát lúng túng, thiếu những hướng dẫn về thế nào là "tài sản gắn liền với đất", khiến cho ngành này khó khăn khi giải quyết những tranh chấp có liên quan.
Ví dụ thứ nhất: Có quan điểm cho rằng, người dân hoàn toàn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết việc tranh chấp mồ mả, bởi có thể coi mồ mả là một dạng tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên, có nhiều người e ngại rằng, nếu coi mồ mả là tài sản thì cũng có vấn đề.
Ví dụ thứ hai: Nhiều ý kiến còn nêu rằng không biết việc tranh chấp chỉ riêng cái nhà vệ sinh có phải là tranh chấp về tài sản gắn liền trên đất hay không. Bởi thông thường nó là một bộ phận không thể thiếu, tách rời ngôi nhà. Nếu chỉ xử lý riêng về nó thì phá vỡ cấu trúc nhà, gây khó thi hành án. Do vậy, chỉ có thể coi nhà vệ sinh là tài sản gắn liền với đất nếu nó gắn với cái nhà chứ không thể tách riêng.
Ngành Tòa án, Viện kiểm sát nhìn nhận, khái niệm "tài sản gắn liền với đất" đã không được Luật Đất đai năm 2003 hoặc các văn bản giải thích luật này hướng dẫn cụ thể. Văn bản pháp lý duy nhất đề cập đến khái niệm này chỉ là Thông tư liên ngành số 04/TTLN của ngành Tòa án, Viện kiểm sát, Tổng cục Quản lý ruộng đất (Thông tư liên tịch số 04). Tuy nhiên Thông tư này lại ra đời vào tháng 05 năm 1990, nghĩa là cách đây vài chục năm.
Dù hướng dẫn có đã khá lâu nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời ngành Tòa án, Viện kiểm sát trước ngày 01/07/2014 vẫn vận dụng Thông tư liên tịch số 04 trên để xử lý. Theo Thông tư này, thì tài sản gắn liền với đất có thể là nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, tường xây làm hàng rào, nhà kho, cây lấy gỗ, cây ăn quả...
- Khoản 1 Mục 2 Thông tư liên ngành số 04/TTLN ngày 03 tháng 05 năm 1990 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục quản lý ruộng đất, hướng dẫn:
"1. Các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Luật Đất đai có thể được thể hiện dưới dạng tranh chấp về thừa kế, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, lấn chiếm trái phép hoặc yêu cầu đòi chia tài sản trong các vụ kiện ly hôn v.v... Khi giải quyết các tranh chấp này cần chú ý là:
a. Vật kiến trúc khác bao gồm: Các công trình phụ gắn với nhà như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ họ, tường xây làm hàng rào bảo vệ nhà...; các công trình được xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi...
b. Cây lâu năm bao gồm: Cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp lâu năm và các cây lâu năm khác.
c. Nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm là những bất động sản gắn liền với đất. Khi giải quyết các tranh chấp nói trên, Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó, có nghĩa là Toà án quyết định cho ai được sở hữu nhà, vật kiến trúc, cây lâu năm đến đâu thì người này có quyền sử dụng đất đến đó.
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng của cả khu đất mà trên đó có nhà, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm bao gồm diện tích đất ở, đất làm kinh tế gia đình hoặc đất vườn theo quy định của Điều 35 Luật Đất đai và Điều 28 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/03/1989 của Hội đồng Bộ trưởng. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất làm kinh tế gia đình mà phần đất này không gắn liền với thửa đất có nhà, cây lâu năm, hoặc vật kiến trúc khác, thì Uỷ ban nhân dân giải quyết; nếu là tranh chấp về hoa màu, thành quả lao động, kết quả đầu tư tăng giá trị của đất trên đất làm kinh tế gia đình đó thì uỷ ban nhân dân chuyển cho Toà án nhân dân giải quyết. Trước khi xét xử, Toà án căn cứ vào diện tích đất ở địa phương, sức lao động và khả năng đầu tư của người sử dụng để trao đổi, tham khảo ý kiến của Uỷ ban nhân dân nơi có đất đang tranh chấp. Nếu giữa Toà án nhân dân và Uỷ ban nhân dân không thống nhất ý kiến thì Toà án nhân dân vẫn tiến hành xét xử việc tranh chấp căn cứ vào Luật Đất đai; đồng thời thông báo cho Uỷ ban nhân dân biết để thực hiện quyền kiến nghị lên Toà án nhân dân hoặc Viện kiểm sát nhân dân cấp trên xem xét, quyết định.
Căn cứ vào bản án có hiệu lực luật của Toà án nhân dân, Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được Toà án xác định quyền sử dụng đất".
Các tin khác
Tư vấn chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Ngày đăng: 04/05/2019 -
Lượt xem: 769
Anh (chị) hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất tuy nhiên sẽ phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện cho phép theo quy định tại điều 57 Luật đất đai năm 2013
Có sự chênh lệch về diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và số liệu thực tế đo đạc thì giải quyết thế nào?
Ngày đăng: 03/05/2019 -
Lượt xem: 911
Tôi có vấn đề muốn được luật sư tư vấn. Gia đình tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2009, diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 390m2. Tuy nhiên số...
Tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai
Ngày đăng: 02/05/2019 -
Lượt xem: 848
Điều kiện để mua bán, chuyển nhượng đất đai
Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai như thế nào?