Câu hỏi:
Hiên vợ chồng em có mua 1 mảnh đất để xây nhà ở,mảnh đất đó hiện tại chưa có sổ đỏ và là mảnh đất do bố mẹ của người bán cho họ. Theo thỏa thuận 2 bên chúng em đã cho bên bán tạm ứng 1 đợt là 90 triệu.Trong đó 40 triệu hộ đã đưa cho địa chính xã giữ để làm sổ đỏ và tạm ứng đợt 2 là 50 triệu. 2 đợt tạm ứng đềubiên bản viết bằng tay có chữ ký của 2 bên và có chữ ký xác nhận địa chính xã, chứ không có xác nhận của chính quyền địa phương. Giờ bọn em muốn làm nhà thì bên bán bảo phải trả hết tiền mới cho làm nhà, nhưng bọn em chưa có 1 giấy tờ gì cầm trong tay nên bọnem muốn giữ lại 1 ít tiền nhưng bên bán không chịu.Họ bảo nếu không chấp nhận họ sẽ trả lại tiền và không bán nữa và trả lại tiền. Vậygiờ em có nên đưa hết tiền cho họ không vì em sợ nếu đưa hết tiền nếu có vấn đề gì xảy ra bọn em sẽ không biết làm sao? (Nguyễn Hào - Hà Nội).
Trả lời:
Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất bạn mua hiện không có sổ đỏ, điều này ẩn chứa nhiều rủi ro về mặt pháp lý như sau:
Thứ nhất, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ hai,căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013quy định về điều kiện chuyển nhượngquyền sử dụng đấtcủa người sử dụng đất như sau:
"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Hơn nữa, căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu như sau:
“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu
1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
Hơn nữa, điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".
Như vậy, trong trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro, không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 và theo quy định của BLDS thìthời điểm sang tên sổ đỏ đối với bất động sản mới là thời điểm xác lập quyền sở hữu của bạn đối với mảnh đất trên. Theo đó, tại thời điểm công chứng hợp đồng không nên giao toàn bộ tiền mà hai bên đã thỏa thuận, mà chỉ nên giao một phần (cao nhất 95%), đến khi thực hiện sang tên thì giao số tiền còn lại.
Các tin khác
Đất có thời hạn sử dụng là sao? Thời hạn sử dụng đất theo quy định mới nhất
Ngày đăng: 15/05/2019 -
Lượt xem: 902
Hiện nay, một trong những điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp… bằng quyền sử dụng đất là đất phải còn thời hạn sử dụng. Vậy...
Có chung quyền sử dụng đất thì được cấp sổ đỏ như thế nào?
Ngày đăng: 13/05/2019 -
Lượt xem: 766
Hỏi: Nếu hai thửa đất thuộc hai chủ khác nhau, giờ muốn hợp thửa lại và chủ sở hữu là cả 2 người có được không?
Hợp đồng chuyển nhượng đất như thế nào là hợp pháp?
Ngày đăng: 11/05/2019 -
Lượt xem: 825
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định.