Hiện nay, giao dịch mua – bán suất tái định cư được ngụy trang dưới hình thức “ủy quyền” hoặc “giấy tay”. Một số người có nhu cầu về chỗ ở, ít tiền đã chọn mua suất tái định cư theo kiểu này.
Việc mua – bán suất tái định cư xuất phát từ chính lợi ích của người bán. Khi nhà, đất bị thu hồi, giải toả, người được giao suất tái định cư thường tìm cách bán để có tiền mua nhà mới. Thế nhưng, các thủ tục pháp lý không thể hoàn tất trong các giao dịch này. Nguyên nhân là lúc này, căn hộ hoặc đất nền đó vẫn còn thuộc quyền quản lý của nhà nước, chưa phải thuộc quyền sử dụng của tư nhân.
Do vậy, chuyện mua bán chuyển nhượng suất tái định vẫn là việc thoả thuận ngầm giữa bên mua và bán. Và khi giao dịch thực hiện, rủi ro có thể xảy ra cho cả hai bên.
Những rắc rối có thể xảy ra
Thông thường, thời gian giải toả, đền bù cho một dự án nào đó thường kéo dài vài năm. Những hộ chấp nhận di dời ngay từ đầu, nhận suất tái định cư xong là sang tay cho người khác để có tiền tìm nơi ở mới.
Thế nhưng, khi việc giải toả mau chóng hoàn tất, thường có thêm những chính sách đền bù được bổ sung, trong đó áp dụng cả với những hộ đã nhận “giấy” suất tái định cư. Kết quả, bên bán suất tái định cư có thể tìm cách hoạnh hoẹ người mua với mong muốn được nhận tiếp khoản đền bù bổ sung này.
Dĩ nhiên, bên mua đã mua suất tái định cư cũng muốn nhận khoản lợi tức này. Căn cứ trên thực tế, họ mới là người đang sở hữu.
Dù vậy, phía người mua cũng chịu rất nhiều áp lực, làm khó dễ từ người bán. Điển hình như trường hợp của chị Nguyễn Kim Thúy, chung cư Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM, chia sẻ: “Do ít tiền nên tôi mua suất tái định cư và đang chờ có giấy tờ để làm thủ tục sang tên. Mới đây, bên bán đã đánh tiếng đòi tôi giao cho họ 50 triệu đồng mới chịu ký giấy sang tên. Biết vô lý, nhưng tôi không thể làm gì được, đành bấm bụng chịu, mong làm xong giấy tờ nhà”.
Tình trạng người bán làm khó dễ chính là nỗi lo chung của người mua suất tái định cư, dù mua trực tiếp từ người được giao suất tái định cư.
Chị Nguyễn Như Quỳnh, nhà ở Quận 10, TP.HCM, đang tìm mua suất tái định cư, cho biết: “Cách đây hơn 1 tháng, vợ chồng tôi tìm hiểu mua suất tái định cư ở chung cư Mỹ Đức, quận Bình Thạnh. Nhà có diện tích 50 m2, được rao bán với giá 650 triệu đồng. Thế nhưng khi hỏi thăm, tôi mới biết ngoài việc trả số tiền nhà cho chủ, tôi còn phải trả góp hàng tháng khoản nợ ngân hàng 334 triệu đồng, trong vòng 14 năm. Trong khi đó, giấy tờ nhà vẫn đứng tên chủ cũ”.
“Thấy bất lợi, tôi quyết định không mua. Sau đó, tôi đi hỏi mua suất tái định cư ở một chung cư tại quận 2 nhưng mọi chuyện rắc rối hơn vì suất này đã qua sang nhượng một lần”.
“Môi giới cho biết, ngoài khoản tiền mua lại suất tái định cư, đóng tiền trả góp cho ngân hàng, tôi phải trả thêm 130 triệu đồng tiền chênh lệch cho chủ trước là có ngay nhà vào ở. Giấy tờ sang nhượng đều viết tay. Khi nào tôi đóng tiền hết mới làm hợp đồng mua bán chính thức và giấy chủ quyền. Khi tôi thắc mắc, người môi giới ở đây cho biết nhiều người đã mua nhà kiểu này và không xảy ra chuyện gì cả”.
Giải quyết khi có tranh chấp
Trên thực tế, những trường hợp mua bán chỉ căn cứ vào giấy sang nhượng, giấy ủy quyền viết tay đều không được pháp luật công nhận.
Ngoài ra, một rủi ro cho người mua từ trung gian là việc tìm người đứng tên nhận suất tái định cư rất khó khăn. Một số người mua suất tái định cư ở quận 2 đã gặp phải trường hợp này khi không thể tìm ra người chủ đầu tiên để sang tên giấy tờ nhà.
Theo ông Phạm Công Hùng, thẩm phán Toà án nhân dân tối cao TP.HCM cho biết. “Khi đôi bên kéo nhau ra toà, về nguyên tắc, khi giao dịch dân sự trên được xem là vô hiệu. Cách giải quyết là toà sẽ để các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 điều 137 Bộ luật Dân sự). Nếu có thiệt hại, ai có lỗi người ấy phải bồi thường!”.
Ngoài ra, theo Sở Tư pháp TP.HCM, đối với các trường hợp tranh chấp tiền bồi thường do uỷ quyền mua suất tái định cư, hướng giải quyết chung là hỗ trợ bồi thường cho người trực tiếp có đất bị thu hồi.
Tham vấn của Văn phòng luật sư Vì người nghèo, luật sư Trịnh Thanh cho biết: “Nếu mua bán suất tái định cư, ngay lúc thoả thuận giấy tay hay giấy uỷ quyền, hai bên cần ghi rõ các tình huống có thể xảy ra để làm cơ sở cho việc hoà giải ban đầu khi tranh chấp. Nếu xảy ra trường hợp những quyền lợi phát sinh sau này trong các chế độ đền bù, bên bán suất tái định cư có quyền thụ hưởng hay sẽ chỉ là nhận thay cho bên mua quyền tái định cư”.
“Trường hợp hai bên đã làm giấy uỷ quyền nhưng còn ghi sót điều này và dự án thuộc diện đền bù đó vẫn đang tiến hành giải toả, bên bán có quyền đề nghị bên mua thay đổi nội dung giấy ủy quyền. Vì hầu hết các uỷ quyền trước đó, người uỷ quyền chưa nắm rõ những quyền lợi phát sinh sau này. Khi đã nắm đầy đủ quyền lợi của mình, người uỷ quyền có thể thay đổi nội dung”.
Bàn về tương lai suất tái định cư
Từ đầu năm đến nay, dư luận xôn xao về việc nhà nước sẽ cho mua – bán suất tái định cư, có kèm theo một số quy định ràng buộc để tránh tình trạng nhập nhằng như hiện nay. Thông tin này khiến nhiều người do dự về việc mua hay bán suất tái định cư.
Khi chúng tôi tìm hiểu sâu vấn đề này, Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng suất tái định cư là quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Việc mua – bán suất tái định chính là chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người được tái định cư sang cho người mua. Đây là giao dịch dân sự, pháp luật không cấm. Hơn nữa, giao dịch chính thức mới giúp bảo vệ được quyền lợi và an toàn pháp lý cho người tái định cư lẫn người mua suất tái định cư.
Theo một chuyên gia bất động sản cho biết: “Điều kiện Sở Xây dựng TP.HCM đặt ra là hộ tái định cư chỉ được chuyển nhượng suất nhà này khi đã giao mặt bằng trống tại nơi thu hồi. Ngoài ra, họ phải ký giấy cam đoan không được hưởng thêm chính sách tạm cư và phải chứng minh mình đã có chỗ ở khác…”.
Dự thảo cũng đưa ra các ràng buộc đối với bên mua hoặc nhận suất nhà chuyển nhượng. Chẳng hạn, người đó phải có hộ khẩu tại TP.HCM, được xác nhận không có căn nhà nào khác tại thời điểm chuyển nhượng. Đồng thời bên mua phải trả tiền mặt 1 lần cho nhà nước khi được đồng ý cho mua suất tái định cư.
Ngoài ra, người mua cũng vướng phải nhiều vấn đề liên quan như thuế thu nhập cá nhân, sản phẩm chưa hình thành, còn thuộc sở hữu nhà nước, giấy tờ sở hữu. Việc mua bán suất tái định cư cần chờ cơ quan nhà nước ban hành những quy định rõ ràng về điều kiện mua bán, đóng thuế… Do đó, nếu có ý định mua suất nhà tái định cư vào thời điểm này, bạn cần phải suy xét: Mua là chấp nhận nhiều rủi ro.