Trong nhiều năm qua thị trường đất nền có thể nói là hấp dẫn và bền vững nhất với nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân bởi phân khúc này vừa túi tiền, tính thanh khoản cao, lợi nhuận cao. Nhưng ở mặt trái của mua đất nền thì cũng đầy rủi ro, biết bao người “thả gà ra đuổi” – tiền thanh toán rồi mà hàng năm nền không có, đòi lại tiền không được, chủ đầu tư bỏ trốn, nhiều người tay trắng sau bao năm tích cóp tiết kiệm tiền rồi bỏ vào đất nền. Nhằm phòng tránh rủi ro và gặt hái thành công khi đầu tư đất nền để kiếm tiền hoặc mua đất xây nhà ở thành công các bạn cần khắc ghi ba nguyên tắc vàng, như sau:
1, Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán
Trên thực tế có rất nhiều đơn vị môi giới chào bán đất nền, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng nhưng họ không có tư cách pháp lý. Chỉ có chủ đất (cá nhân hoặc doanh nghiệp) – người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp pháp (công chứng). Như vậy nếu bạn không tìm hiểu kỹ và lỡ ký hợp đồng, trả tiền cho người không phải là chủ đất thì bạn đã vào thế “đuổi bắt vịt trời”.
Thứ 2, Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng của thửa đất phân lô bán nền
Thường thì chủ đất có lô đất lớn muốn tách thành nhiều thửa nhỏ để bán được giá cao. Nhưng để được phép tách thửa thì phải đảm bảo điều kiện về kết nối hạ tầng (đường, điện, nước) và quy hoạch của thửa đất đó. Nhiều thửa đất hiện trạng đang là đất trồng cây lâu năm, đất vườn, thậm chí đất lúa hoặc nuôi trồng thủy sản cũng được phân lô và chào bán. Nhưng mấu chốt là thửa đất đó thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, hay khu dân cư chỉnh trang thì sẽ được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở (lên thổ cư). Ngược lại, dù thửa đất đó đang là đất ở ghi trong sổ đỏ nhưng quy hoạch là mở đường hoặc công viên cây xanh…thì cũng không được phép phân lô bán nền. Tóm lại, chỉ khi bạn có thông tin quy hoạch chính xác thửa đất đó đủ điều kiện được phép phân lô bán nền (đất ở) thì hãy quyết định đầu tư.
Thứ 3, Tìm hiểu nội dung Hợp đồng mẫu trước khi đặt cọc
Quy trình thông thường của mua bán đất nền gồm 03 bước như sau:
Bước 1: Đơn vị môi giới chào bán và nhận đặt cọc của khách hàng.
Thông thường khu đất lúc này còn đang là đất trống chưa có hạ tầng (đường, điện, nước) nhưng các môi giới có những sơ đồ thửa phân lô rất hấp dẫn, hứa hẹn thời hạn rất ngắn (4-6 tháng) là xong hạ tầng và ra công chứng để người mua yên tâm xuống cọc. Hợp đồng đặt cọc thường rất sơ sài, thường là: vị trí, diện tích, giá lô đất và nếu khách hàng không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Bước 2: Khách hàng ký Hợp đồng mua bán đất nền với chủ đất.
Hầu hết các chủ đất dùng chiêu thu tiền trước của khách hàng để làm hạ tầng, nộp tiền thuế đất, lệ phí…nên ngay khi ký hợp đồng thì khách hàng phải nộp khoảng 30 – 50% giá lô đất. Điều đáng nói nhất ở bước này là nội dung hợp đồng ký với chủ đất là như thế nào? Ví dụ: khi nào (ngày…/…/….) thì tiến hành công chứng sang nhượng đất nền, trường hợp không thực hiện được thủ tục tách thửa đúng hạn? hoặc khi dự án không được cấp phép thì tiền đã nộp của khách hàng được xử lý thế nào (tiền gốc, tiền lãi, tiền phạt)?
Bước 3: Tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.
Khi khu đất đã hoàn thành hạ tầng, được tách sổ (có sổ đỏ riêng từng nền) thì khách hàng và chủ đất sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên sổ đỏ cho khách hàng. Trên thực tế nếu thực hiện được bước 3 này thì quyền lợi của khách hàng đã được bảo đảm.
Trong 03 bước nêu trên thì rủi ro cho khách hàng tập trung tại bước 1 và bước 2, có rất nhiều khách hàng đến với chúng tôi khi giao dịch đổ vỡ, chủ đất không thực hiện được dự án đúng tiến độ, thì đọc hợp đồng thấy mới “tá hỏa” khi nội dung hợp đồng hoàn bất lợi cho mình và sau hàng năm bỏ tiền tỷ, giờ chỉ mong lấy lại tiền gốc cũng không được. Để tránh khỏi bẫy “bút sa gà chết” thì khách hàng cần phải biết được nội dung hợp đồng ký với chủ đất (mẫu hợp đồng) ngay từ khi tìm hiểu về dự án và trước khi đặt cọc tiền.
Trong thời buổi thị trường đất nền hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn đầy rủi ro thua lỗ, thì trước khi muốn kiếm tiền cần phải có giải pháp tránh “tiền mất, tật mang” như đã chia sẻ với các bạn ở trên. Tôi tin tưởng rằng khi các bạn áp dụng chính xác ba nguyên tắc vàng nêu trên cùng với sự lựa chọn chính xác vị trí khu đất và thời điểm thị trường thì việc kiếm nhiều tiền từ đầu tư đất nền là không khó. Nếu bạn chưa nhiều kinh nghiệm, gặp khó khăn khi thực hiện thì tốt nhất là nhờ sự cố vấn của các chuyên gia, luật sư chuyên về bất động sản hỗ trợ điều này là chìa khóa quan trọng để giúp bạn thành công
Các tin khác
Diện tích đất tối thiểu là bao nhiêu mét vuông thì được cấp sổ đỏ?
Ngày đăng: 20/05/2019 -
Lượt xem: 1096
Diện tích đất tối thiểu là bao nhiêu mét vuông thì được cấp sổ đỏ? Diện tích tối thiểu để được phép tách thửa đất đối với từng khu vực cụ thể theo quy định mới nhất năm 2019 là bao nhiêu?
Hỏi về trường hợp giả mạo chữ ký trong hợp đồng mua bán bất động sản
Ngày đăng: 18/05/2019 -
Lượt xem: 825
Ông B có mua lại một mảnh đất của ông bà em. Tuy nhiên trong hợp đồng mua bán không phải là chữ lý ông bà và bố em. Cho em hỏi trong trường hợp này thì giải quyết như thế nào?
Mua đất bằng giấy viết tay nhưng người khác được công nhận chủ quyền giải quyết thế nào?
Ngày đăng: 17/05/2019 -
Lượt xem: 846
Hiện tại chỗ đất tôi đang ở có diện tích 49 mét vuông nhưng không có thẻ đỏ do lô đất này 100 mét vuông gồm có 2 hộ gia đình chung sống. Bên hàng xóm của tôi là 51m vuông còn lại phần nhà...